本书是作者团队成员根据其办理的经典案例进行系统的梳理，从实务出发，按照房地产项目用地纠纷、房地产项目建设纠纷、房地产项目销售纠纷、房地产项目物业使用纠纷、房地产项目金融纠纷进行细化分类，每一个小节将案情事实、法律依据与法院的裁判要旨以及律师对案件评析融合一体，从中总结出办案策略及技巧，并将律师业务实操过程中的干货毫无保留地和盘托出，是一本指导律师办理房地产业务的工具书。 本次改版根据最新法律法规内容进行修订，并将实务案例进行更新，使办案策略技巧与实操指导更符合现在的业务需求。

周海燕律师 一级律师 事务所及职务： 上海段和段（青岛）律师事务所主任、创始合伙人、段和段全球合伙人 业务领域： 投资并购、房地产、政府法律服务、不良资产、传媒与文化、商事争议解决 社会兼职； 中华全国律师协会政府法律顾问委员会委员、山东省法律专家库成员、山东省党委联系专家、山东省法学会法律人才库、山东省律协常务理事及房地产专业委员会副主任、青岛市第十一、十二、十三届政协委员、青岛市中级人民法院执法监督员、青岛市法制办应急管理专家库成员、青岛市仲裁员、西南政法大学客座教授、西南政法大学深圳前海法律研究院副院长、民盟青岛市委委员等。 执业荣誉： 全国优秀律师、山东省优秀女律师、青岛市房地产专业拔尖人才、青岛市司法局先进个人、司法系统个人三等功、青岛市中青年法学法律人才荣誉称号等。 执业成就： 自执业以来主要业务范围涉及基础设施建设、住宅开发、商业地产、城市综合体、工业地产等各种业态之房地产项目法律服务，以及与房地产开发相关的投融资、并购、知识产权、跨境投资、跨境执行等衍生领域法律服务。为青岛奥运场馆建设、机场扩建、海湾大桥建设、董家口港建设、万达东方影都等众多重要基础设施建设及城中村改造、工业园开发等大型项目提供全方位法律服务。为青岛市人民政府、政府部门、事业单位提供法律服务，为境内外众多大中型企业担任常年法律顾问，享有良好的声誉。

第一篇 房地产用地项目获取纠纷

第一章土地使用权出让纠纷/ 003

第一节　理论概述与实务指引/ 003

一、出让合同签订应注意的问题/ 004

二、土地使用权出让的方式/ 005

三、联合体参与招标拍卖挂牌应注意的问题/ 012

第二节　办案思路与实战技巧/ 014

一、关于未办理土地使用权审批手续的合同效力问题/ 014

二、关于出让方主体适格问题/ 014

三、关于受让方擅自改变出让合同约定的土地用途问题/ 015

第三节　典型案例精析/ 015

案例1：杨某与某县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷/ 015

案例2：某地产公司与某置业公司合同纠纷/ 018

案例3：某市自然资源和规划局与某置业公司建设用地使用权出让

　　　 合同纠纷/ 024

第二章土地使用权直接转让纠纷/ 027

第一节　理论概述与实务指引/ 027

一、土地使用权转让的特点/ 027

二、土地使用权转让的条件/ 028

第二节　办案思路与实战技巧/ 031

一、未办理土地使用权变更登记的转让合同纠纷/ 032

二、“一地数转”合同纠纷/ 032

第三节　典型案例精析/ 035

案例4：甲公司与乙公司等土地使用权转让合同纠纷 / 035

案例5：城投公司与建院公司建设工程施工合同纠纷/ 039

第三章土地使用权间接转让纠纷/ 043

第一节　理论概述与实务指引/ 043

一、以股权转让方式间接转让土地使用权概述/ 043

二、股权转让与土地使用权转让的关系/ 044

第二节　办案思路与实战技巧/ 047

一、注意做好股权转让的前期审查与调研工作/ 047

二、注意债务披露/ 048

三、注意股权转让手续及交接手续的办理/ 048

四、注意保障措施的运用/ 049

五、注意纳税因素/ 049

第三节　典型案例精析/ 050

案例6：甲公司、黄某平等与乙公司股权转让纠纷/ 050

案例7：汤某龙与周某海股权转让纠纷 / 055

第四章合作开发纠纷/ 059

第一节委托代建纠纷/ 059

一、理论概述与实务指引/ 059

二、办案思路与实战技巧/ 065

三、典型案例精析/ 068

案例8：乐清市某村民委员会与某公司、温州某房地产公司等委托

　　　 代建合同纠纷/ 068

第二节合资、合作开发房地产纠纷/ 071

一、理论概述与实务指引/ 071

二、办案思路与实战技巧/ 073

三、典型案例精析/ 079

案例9：甲公司与乙公司合资合作开发房地产合同纠纷 / 079

案例10：甲公司与乙公司、丙公司等合作开发房地产合同纠纷 / 082

案例11：甲公司与乙公司合资合作开发房地产合同纠纷 / 087

第二篇 房地产项目建设工程纠纷

第一章　建设工程合同效力纠纷/ 095

第一节　理论概述与实务指引/ 095

一、合同无效/ 095

二、黑白合同/ 098

三、合同解除/ 100

第二节　办案思路与实战技巧/ 102

一、辨析合同是否无效/ 102

二、黑白合同实质性条款的认定/ 103

三、建设施工合同解除是否符合法律规定的要件/ 103

第三节　典型案例精析/ 104

案例1：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷 / 104

第二章　建设工程工期纠纷/ 109

第一节　理论概述与实务指引/ 109

一、开工日期的确定/ 109

二、竣工日期的确定/ 110

三、影响工期的因素/ 111

四、工期顺延及工期延误/ 112

五、工期索赔/ 112

第二节　办案思路与实战技巧/ 114

一、审查合同效力/ 114

二、分析工程延误原因/ 114

三、合同约定的违约金是否过高/ 115

四、是否存在挂靠行为/ 115

第三节　典型案例精析/ 115

案例2：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷/ 115

案例3：某公司、中建某局建设工程施工合同纠纷 / 122

第三章　建设工程质量纠纷/ 134

第一节　理论概述与实务指引/ 134

一、建设工程质量认定标准/ 134

二、不同情形下的建设工程质量认定/ 136

三、建设工程质量保修/ 138

第二节　办案思路与实战技巧/ 140

一、发包人未经竣工验收而使用的是否属于“擅自”使用/ 141

二、发包人要求承包人承担维修费用是否履行了通知义务/ 141

三、施工合同是否有效/ 142

四、是否存在保修期已经过，还能要求施工方承担维修责任的

　　情形/ 143

第三节　典型案例精析/ 143

案例4：甲公司与乙集团建设工程施工合同纠纷/ 143

案例5：崔某与某公司建设工程施工合同纠纷/ 146

第四章　建设工程价款纠纷/ 151

第一节　工程价款结算纠纷/ 151

一、理论概述与实务指引 / 151

二、办案思路与实战技巧/ 155

三、典型案例精析/ 157

案例6：甲公司与乙公司建设工程施工合同纠纷/ 157

第二节　工程欠款利息纠纷/ 163

一、理论概述与实务指引/ 163

二、办案思路与实战技巧/ 164

三、典型案例精析/ 165

案例7：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷/ 165

第三节　情势变更适用纠纷/ 167

一、理论概述与实务指引/ 167

二、办案思路与实战技巧/ 170

三、典型案例精析/ 172

案例8：某建工集团、某公司建设工程施工合同纠纷 / 172

案例9：甲公司与乙公司建设工程施工合同纠纷/ 176

第五章　建设工程价款优先受偿权纠纷/ 179

第一节　理论概述与实务指引/ 179

一、工程价款优先受偿权的性质/ 179

二、工程价款优先受偿权的行使主体/ 180

三、工程价款优先受偿权的范围/ 180

四、工程价款优先受偿权的行使方式/ 182

五、工程价款优先受偿权的行使期限/ 182

第二节　办案思路与实战技巧/ 184

一、发包人是否按照约定支付工程款/ 184

二、承包人承建的建设工程质量合格/ 184

三、承包人是否在合理期限内行使优先受偿权/ 184

第三节　典型案例精析/ 185

案例10：马某忠诉甲公司、乙公司及某银行伊犁分行建设工程

　　　　施工合同纠纷 / 185

案例11：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷 / 187

第三篇 房地产项目销售纠纷

第一章营销宣传纠纷/ 193

第一节不实宣传纠纷/ 193

一、理论概述与实务指引/ 193

二、办案思路与实战技巧/ 196

三、典型案例精析/ 198

案例1：姚某等购房人诉某公司商品房预售合同纠纷/ 198

第二节项目不利因素披露纠纷/ 202

一、理论概述与实务指引/ 202

二、办案思路与实战技巧/ 204

三、典型案例精析/ 205

案例2：蔡某与上海某公司房屋买卖合同纠纷/ 205

第二章商品房价款支付纠纷/ 208

第一节价款支付典型纠纷 / 208

一、理论概述与实务指引/ 208

二、办案思路与实战技巧/ 210

三、典型案例精析/ 212

案例3：邓某与某公司商品房预售合同纠纷/ 212

第二节按揭贷款纠纷 / 214

一、理论概述与实务指引/ 214

二、办案思路与实战技巧/ 217

三、典型案例精析/ 220

案例4：某置业公司与杨某商品房预售合同纠纷/ 220

案例5：某置业公司与张某商品房预售合同纠纷/ 223

第三章商品房交付纠纷/ 227

第一节交付条件纠纷 / 227

一、理论概述与实务指引/ 227

二、办案思路与实战技巧/ 229

三、典型案例精析/ 230

案例6：王某与某置业公司商品房预售合同纠纷/ 230

第二节逾期交付纠纷 / 232

一、理论概述与实务指引/ 232

二、办案思路与实战技巧/ 234

三、典型案例精析/ 235

案例7：林某与某公司商品房预售合同纠纷/ 235

第三节精装修交付纠纷/ 239

一、理论概述与实务指引/ 239

二、办案思路与实战技巧/ 240

三、典型案例精析/ 241

案例8：姜某与某公司商品房销售合同纠纷/ 241

第四章商品房质量纠纷 / 244

第一节一般质量问题纠纷 / 244

一、理论概述与实务指引 / 244

二、办案思路与实战技巧/ 246

三、典型案例精析/ 247

案例9：崔某与某房地产开发公司商品房预售合同纠纷/ 247

案例10：王某与某公司、华某房屋买卖合同纠纷/ 252

第二节主体结构及严重影响使用的质量问题纠纷 / 262

一、理论概述与实务指引 / 262

二、办案思路与实战技巧/ 263

三、典型案例精析/ 264

案例11：陈某与某公司商品房销售合同纠纷/ 264

第五章其他类纠纷 / 269

第一节商品房预约合同纠纷 / 269

一、理论概述与实务指引/ 269

二、办案思路与实战技巧/ 271

三、典型案例精析/ 274

案例12：罗某与某置业公司商品房预约合同纠纷/ 274

第二节商品房委托代理销售合同纠纷/ 279

一、理论概述与实务指引/ 279

二、办案思路与实战技巧/ 282

三、典型案例精析/ 283

案例13：甲公司与乙公司商品房委托代理销售合同纠纷/ 283

第三节商品房权属登记纠纷/ 288

一、理论概述与实务指引/ 289

二、办案思路与实战技巧/ 292

三、典型案例精析/ 293

案例14：李某与某公司商品房预售合同纠纷/ 293

第四篇 物业管理使用纠纷

第一章物业服务合同纠纷/ 299

第一节理论概述与实务指引/ 300

一、酬金制纠纷/ 300

二、空置房物业服务费纠纷/ 302

三、物业服务安保纠纷/ 303

第二节办案思路与实战技巧/ 304

一、酬金制纠纷/ 304

二、空置房物业服务费纠纷/ 305

三、物业服务安保纠纷/ 307

第三节典型案例精析/ 308

案例1：某物业公司与某小区业主委员会、业主大会物业服务合同

　　　 纠纷/ 308

案例2：某物业公司与贤某物业服务合同纠纷/ 310

案例3：刘某与某物业公司安全保障义务纠纷/ 311

第二章　业主撤销权纠纷/ 314

第一节理论概述与实务指引/ 315

一、业主撤销权纠纷的主要类型/ 315

二、业主撤销权行使范围/ 318

第二节　办案思路与实战技巧/ 318

一、业主撤销权之诉讼主体资格/ 318

二、业主撤销权之举证责任分配/ 320

第三节　典型案例解析/ 321

案例4：严某与某小区业主委员会、某小区业主大会业主撤销权

纠纷/ 321

第三章业主共有权益纠纷/ 325

第一节理论概述与实务指引/ 325

一、共有权益的界定/ 325

二、常见的共有权益纠纷/ 326

第二节办案思路与实战技巧/ 329

一、格式条款/ 329

二、收支明细的公示/ 329

三、适格的诉讼主体/ 330

第三节典型案例精析/ 331

案例5：某花园小区业主委员会与某物业公司不当得利纠纷/ 331

案例6：阳某与某房地产公司商品房销售合同纠纷/ 333

案例7：某小区业主委员会、某置业发展公司建筑物区分所有权

纠纷/ 334

第四章　新形势下的物业服务纠纷/ 336

第一节　物业增值服务纠纷/ 336

一、理论概述与实务指引/ 336

二、办案思路与实战技巧/ 339

三、典型案例精析/ 340

案例8：胡某、高某公司、美某公司装饰装修合同纠纷/ 340

第二节　充电桩安装及使用纠纷/ 344

一、理论概述与实务指引/ 344

二、办案思路与实战技巧/ 346

三、典型案例精析/ 347

案例9：朱某与某物业公司物业服务合同纠纷/ 347

案例10：程某与某物业公司物业服务合同纠纷/ 348

第三节　城镇老旧小区改造纠纷/ 349

一、理论概述与实务指引/ 349

二、办案思路与实战技巧/ 353

三、典型案例精析/ 354

案例11：刘某、杨某霖等与王某某等相邻关系纠纷/ 354

第五篇 房地产租赁纠纷

第一章　房屋租赁合同效力纠纷/ 361

第一节　理论概述与实务指引/ 361

第二节　办案思路与实战技巧/ 362

一、租赁物为违法建筑时的合同效力认定问题/ 362

二、租赁物为未经竣工验收、未经消防验收的房屋时的合同效力

认定问题/ 363

第三节　典型案例精析/ 364

案例1：某公司、某车行、张某财产损害赔偿纠纷/ 364

第二章　房屋租赁合同解除权纠纷/ 369

第一节　理论概述与实务指引/ 369

一、合同解除的事由/ 370

二、合同解除的时间/ 371

第二节　办案思路与实战技巧/ 372

一、出租人享有法定解除权的事由/ 372

二、承租人享有法定解除权的事由/ 373

第三节　典型案例精析/ 376

案例2：冯某与王某房屋租赁合同纠纷/ 376

第三章　房屋转租纠纷/ 381

第一节　理论概述与实务指引/ 381

第二节　办案思路与实战技巧/ 382

一、未经出租人同意的房屋转租合同效力问题/ 382

二、推定出租人同意转租的认定问题/ 383

三、次承租人代偿请求权、追偿权的行使问题/ 384

第三节　典型案例精析/ 386

案例3：罗某与周某房屋租赁合同纠纷/ 386

第四章　承租人优先购买权纠纷/ 391

第一节　理论概述与实务指引/ 391

一、承租人优先购买权的概念及基本特征/ 391

二、承租人优先购买权的立法历程/ 392

三、承租人优先购买权的行使条件与限制/ 393

第二节　办案思路与实战技巧/ 394

一、侵害承租人优先购买权的情况下，出租人与第三人签订的

房屋买卖合同的效力认定问题/ 394

二、如承租人存在违约行为，是否有权主张优先购买权的问题/ 395

三、转租情形下，次承租人是否有权主张优先购买权的问题/ 395

四、出租人出卖租赁房屋前负有通知承租人的义务，通知的形式、

内容及合理期限的认定问题/ 396

五、承租人优先购买权受到侵害时，应当如何维护权益的问题/ 396

第三节　典型案例精析/ 397

案例4：某公司、刘某房屋租赁合同纠纷/ 397

第五章　房屋租赁装饰装修物纠纷/ 402

第一节　理论概述与实务指引/ 402

一、装饰装修物的分类/ 402

二、装饰装修物归属的确定原则/ 403

第二节　办案思路与实战技巧/ 404

一、承租人恶意添附的装饰装修物的处理/ 404

二、承租人善意添附的装饰装修物的处理/ 404

第三节　典型案例精析/ 407

案例5：甲公司与乙公司房屋租赁合同纠纷/ 407

第六章　新型租赁纠纷/ 411

第一节　理论概述与实务指引/ 411

第二节　办案思路与实战技巧/ 412

一、关于产权人是否有权解除与长租公寓运营方之间的合同关系

的问题/ 412

二、关于产权人与长租公寓运营方合同解除后的法律后果的问题/ 413

第三节　典型案例精析/ 414

案例６：刘某与魏某房屋租赁合同纠纷/ 414

第六篇 房地产融资纠纷

第一章房地产债权融资纠纷/ 423

第一节理论概述与实务指引 / 423

一、房地产债权融资的定义/ 423

二、房地产债权融资的法律特征/ 423

第二节办案思路与实战技巧 / 424

一、关于融资成本（利息）约定的合法性/ 424

二、关于融资条件设置的合法性/ 425

三、关于融资担保的有效性/ 426

第三节典型案例精析/ 427

案例1：蔡某、某公司物权确认纠纷/ 427

第二章房地产股权融资纠纷 / 433

第一节理论概述与实务指引 / 433

一、房地产股权融资的定义/ 433

二、房地产债权融资的法律特征/ 433

第二节办案思路与实战技巧 / 434

一、“对赌协议”的效力及履行/ 435

二、投资人退出方式的选择/ 436

第三节典型案例精析/ 436

案例2：甲公司与乙公司、丙公司股权转让纠纷/ 436