房地产经济学 _张文洲编_9787562945635_厦门外图集团有限公司

　　《房地产经济学（第2版）/高职高专房地产类专业规划教材》在内容上分为三篇：第一篇，房地产经济基础理论，概括论述了房地产经济研究的一些基本概念和基本理论；第二篇，房地产经济微观分析，主要从微观经济运行的角度研究房地产资源配置的机制和效率；第三篇，房地产经济宏观分析，把房地产经济运行放在整个国民经济之中进行考察和研究。
　　《房地产经济学（第2版）/高职高专房地产类专业规划教材》不仅可以作为高职高专和成人高校房地产类专业的教学用书，也可作为继续教育、自学考试、专业技能考试和国家相关证书考试的教学和参考用书。

　　《房地产经济学（第2版）/高职高专房地产类专业规划教材》：
　　2.工业区
　　根据各种工业的特点，如污染状况、占地面积等，工业区可分为内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。内圈工业区占地面积小，主要面向当地消费市场，且要求与中央商业区中的企事业单位建立密切的联系，及时了解市场信息并获得技术支持，故其一般处于中央商业区外侧。外圈工业区一般在城市周围边缘地区，这里土地面积大、地价低、交通方便、距离居住区近，这里的工业一般要求：装配有自动生产线，机械实行平面布局，所需的仓库、厂房较大，产品多属标准化的定型产品，适于大批量生产，如以本市为销售市场的耐用品（冰箱、洗衣机、空调等）生产业；另外是污染较轻的、技术要求高的工业，包括大部分轻工业和重工业中的机械制造、金属加工业。远郊工业区一般是指规模大、占地很多、污染严重的工业，如冶金、炼油、化工、重型机械、发电（原子能核电站）和造纸等工业。
　　3.居住区
　　居住区是人们生活、休息的场所。它一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间。随着生活水平的提高，人们对居住环境的要求也日益提高。居住区要求满足以下条件：交通便利；环境幽雅舒适，区内无煤气厂、化工厂、石油站，无三废，无噪声源；治安良好；文化教育设施齐备；采购、娱乐方便；人际交往方便等。
　　（三）城市房地产微观区位的选择
　　城市房地产微观区位是指每一个商业企业、工业企业、事业单位、机关、居民户等选择自己所用房地产的区位或用地区位。
　　1.城市房地产微观区位的选择标准
　　城市房地产微观区位的选择主要是房地产开发企业开发投资项目时的区位选择和工业企业的区位选择等。房地产开发企业的主要投资对象为商业用房地产和居住用房地产。下面主要就商业用房地产、居住用房地产和工业企业的微观区位选择进行探讨。
　　（1）商业用房地产微观区位的选择标准：应处在商业区，以利于利用其外部经济活动；具有较好的临街或道路状况；交通和通信便利；有足够的人口流量；有较好的增值潜力。
　　（2）居住用房地产微观区位的选择标准：周围应有幽雅、舒适、清静的自然环境，良好的社区文化环境，包括完善的文化娱乐及休息锻炼设施、淳朴的民风和良好的治安状况；交通、通信和人际交往要方便；有便利的购物、出行条件；具备齐全的生活服务配套设施；具有较高的增值潜力等。
　　（3）工业用房地产微观区位的选择标准：工业用房地产的区位选择首先取决于投资企业业务的性质，不同产业类别的投资，其微观区位选择的标准不一样。制造业工厂区位选择主要考虑的因素是：接近高速公路，有较低的房地产价格，能与政府官员保持较好的联系，有较充足的熟练工人人数以及较低的运输成本。批发仓储区位选择主要考虑的因素是：接近消费者和顾客，有较低的房地产价格，接近高速公路，有熟练工人的供应和合理稳定的设施收费率。地区总部区位选择所考虑的主要因素是：有较低的房地产价格，有熟练工人的供应，接近消费者和顾客，接近主要飞机场，能与政府官员保持较好的联系。销售办事处区位选择所考虑的主要因素是：接近消费者和顾客，有熟练工人的供应，有较低的房地产价格，接近主要飞机场，享受较低的营业税。高新技术产业区位选择所考虑的主要因素是：紧密依托经济发达的大城市，靠近教育和研究机构，具备便捷高效的信息获取条件，拥有优美的环境条件等。
　　2.微观区位的选择和土地的最佳用途
　　所谓土地的最佳用途，是指特定的城市区位的土地可为整个城市带来最大经济效益的用途，即它不仅要考虑微观单位获得的经济效益及环境效益，而且还要考虑宏观上的社会效益和生态效益。对于一宗具体区位的城市土地来说，虽然其用途可能有很多种，如作为工业用地、商业用地、居住用地或其他类型用地等，但在这些用途中必然存在一个最好的用途。因此，我们在选择微观区位时，应尽量使其达到最佳用途，实现城市土地资源的优化配置。
　　3.政府对土地微观区位选择的调控
　　为正确引导各微观经济利益主体的行为，规范其土地利用中的市场竞争秩序，提高土地的利用效率，国家和各级地方政府应以其土地所有权者或管理者的身份实施其调控职能。具体的调控手段和途径是：通过土地利用规划来约定和规范各土地使用者的选择行为，将其纳入到国家宏观优化配置土地资源的轨道上；利用经济手段，主要通过地租机制或税收政策来引导各用地者的用地行为。
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