本书以房地产业务全流程为主题，对房地产企业在获取土地、建设、销售和交付等多个阶段中所涉及的财税事项进行了深入浅出的分析和讲解。本书详细介绍了房地产开发业务与财税相关常识、涉税税种、涉税阶段、税收优惠政策及应用案例、合同涉税风险与问题处理、纳税申报操作要点及风控、发票实操要点与操作规范、会计科目设置与账务处理示范等内容。本书适合房地产开发企业的财务管理人员、会计人员、审计人员、会计师事务所相关人员、税务师事务所相关人员阅读和使用。

曾庆艳：中国注册会计师，拥有20余年企业财税管理经验。现任国兴华文税务师事务所（河北）有限公司总经理，并担任上百家企业税务顾问。擅长领域包括：股权架构优化、公司法涉税分析、企业并购重组、土地增值税清算、房地产全流程财税规划等。马咏霞 ：中国注册会计师、税务师、高级会计师。现任邯郸市注册会计师资产评估师行业党委委员，并担任河北省企业研发费用加计扣除项目鉴定专家，是河北省“三三三人才”和邯郸高端会计领军人才。深耕多行业财税合规，尤其精通建筑业财税法规，擅长开展财务分析、优化资金管理。在资本运作、内部审计及财务预算领域有独特的经验和沟通技巧，能高效解决企业复杂涉税问题。徐运海 ：税务师、会计师，曾任某大型企业税务经理，拥有丰富的税务代理经验，涉猎多个行业。连续8年担任税务讲座讲师，善于将复杂问题简单化。现任国兴华文专职税务顾问，擅长解决企业具体税务问题。

第一章 房地产开发业务与财税相关常识概述 001
一、房地产开发常用术语 002 （一）五证 002 （二）土地使用年限 003 （三）容积率 003 （四）楼面价 003 （五）生地和熟地，毛地和净地 004
二、房地产开发报批报建流程 004 （一）土地出让合同签订 004 （二）项目核准批复 005 （三）建设用地规划许可证 005 （四）不动产权证（原国有土地使用证） 005 （五）建设工程规划许可证 006 （六）建筑工程施工许可证 006 （七）商品房销售（预售）许可证 007 （八）竣工验收备案证明书 007 （九）初始产权证 008

第二章 房地产开发过程中所涉及的主要税费 009
一、增值税 010 （一）税率 / 征收率和计税方式 010 （二）销售额 015 （三）预缴税款 017 （四）进项税额 018 （五）纳税义务发生时间 022
二、企业所得税 022 （一）收入 022 （二）成本费用扣除 024 （三）应纳税所得额的计算 029
三、土地增值税 030 （一）收入 031 （二）扣除项目 033 （三）成本分摊方法 038 （四）税率 041 （五）计算方法 042 （六）清算条件 042 （七）征收方式 043
四、契税 046 （一）征税对象 046 （二）税率 046 （三）计税依据 046 （四）纳税地点 047 （五）纳税业务发生时间和缴纳时间 048 （六）先（完）税后（办）证 048
五、个人所得税 049 （一）征税对象 049 （二）税率 049 （ 三 ） 应 纳 税 所 得 额 0 5 1 （ 四 ） 纳 税 申 报 0 6 1
六 、 房 产 税 0 6 1 （ 一 ） 纳 税 义 务 人 0 6 2 （ 二 ） 征 税 范 围 0 6 2 （ 三 ） 计 税 依 据 0 6 3 （ 四 ） 税 率 0 6 3 （ 五 ） 纳 税 地 点 0 6 3 （ 六 ） 纳 税 时 间 0 6 3
七 、 城 镇 土 地 使 用 税 0 6 4 （ 一 ） 纳 税 义 务 人 0 6 4 （ 二 ） 征 税 范 围 0 6 5 （ 三 ） 计 税 依 据 0 6 5 （ 四 ） 税 率 0 6 5 （ 五 ） 纳 税 地 点 0 6 6 （ 六 ） 纳 税 时 间 0 6 6
八 、 印 花 税 0 6 8 （ 一 ） 纳 税 义 务 人 0 6 8 （ 二 ） 计 税 依 据 0 6 8 （ 三 ） 税 率 0 6 9 （ 四 ） 纳 税 地 点 0 7 0 （ 五 ） 纳 税 时 间 0 7 0
九 、 耕 地 占 用 税 0 7 1 （ 一 ） 纳 税 义 务 人 0 7 2 （ 二 ） 计 税 依 据 0 7 2 （ 三 ） 税 率 0 7 2 （ 四 ） 征 收 管 理 0 7 3 （ 五 ） 纳 税 时 间 0 7 3
十 、 城 市 维 护 建 设 税 0 7 3 （ 一 ） 纳 税 义 务 人 0 7 4（二）计税依据 074 （三）税率 074
十一、教育费附加和地方教育附加 074 （一）教育费附加 074 （二）地方教育附加 075
第三章 房地产开发过程中主要涉税阶段详解 077
一、公司设立阶段 078 （一）经营地址的选定 078 （二）经营主体的选定 079 （三）纳税人身份选择 080 （四）主要涉税业务及处理 080 （五）主要涉税政策及应用 081
二、获取土地阶段 083 （一）获取土地的主要方式 083 （二）主要涉税业务及处理 085 （三）主要涉税政策及应用 089
三、建设施工阶段 094 （一）相关规费的缴纳 094 （二）主要涉税业务及处理 096 （三）主要涉税政策及应用 103
四、房产销售阶段 104 （一）预售证件办理 104 （二）主要涉税业务及处理 106 （三）主要涉税政策及应用 110
五、竣工交房环节 120 （一）主要涉税业务及处理 120 （二）完工结转及案例 128 （三）土地增值税清算 137
六、尾盘销售和房产持有环节 154 （一）增值税 154 （二）土地增值税 156 （三）教育费附加 156 （四）地方教育附加 156
第四章　房地产企业税收优惠政策及应用案例 157
一、房地产开发主要税收优惠 158 （一）增值税 158 （二）土地增值税 162 （三）企业所得税 163 （四）个人所得税 164 （五）其他 166
二、房地产开发优惠政策的实际应用案例 167
第五章 房地产企业合同涉税风险与问题处理 169
一、税收政策风险 170 （一）三流不一致的风险 170 （二）明确发票责任 171 （三）合同价款及税率条款 172 （四）租赁设备带操作员 172 （五）销售货物并提供建筑服务 173 （六）罚款条款 175
二、合同条款的财税影响 175 （一）可以选择简易计税 176 （二）只能选择一般计税 176
三、合同变更与财税处理 177 （一）房地产项目总承包合同的变更 177（二）对印花税的影响及处理 177
四、合同终止与财税处理 178
第六章　房地产企业纳税申报操作要点及风控 179
一、房地产企业纳税申报操作要点 180（一）公司设立阶段 180（二）取得土地阶段 184（三）开发建设阶段 192（四）房产销售阶段 199（五）竣工交房阶段 208
二、房地产企业纳税申报风险控制 223（一）取得土地使用权环节风险点 223（二）前期准备和建设施工环节风险点 223（三）房产销售环节风险点 225（四）项目清算环节风险点 226（五）自持房产期间风险点 228（六）房地产投资环节风险点 228
第七章　房地产企业发票实操要点与操作规范 231
一、实际操作要点 232（一）发票的开具与审核 232（二）发票的分类与整理 234（三）发票的存档与备份 235
二、常见问题分析 236（一）发票开具不规范 236（二）发票管理制度不健全 237（三）税务风险意识薄弱 239（四）发票信息管理不完善 240
三、发票开具规范 242 （一）房地产销售发票及建筑发票开具规范 242 （二）房地产开发企业销售额中扣除土地价款，可以全额开具增值税专 用发票 246 （三）预收款开票规范 248 （四）面积差开票规范 249 （五）发票开具错误应如何重新开票 249
四、数电发票知识汇总 249 （一）数电发票的特征 250 （二）数电发票的优点 253 （三）红字数电发票的开具 254
第八章　房地产开发业务会计科目设置与账务处理示范 255
一、科目设置 256 （一）开发成本会计科目设置 256 （二）增值税会计科目设置 261 （三）预收账款明细科目设置 263 （四）预付账款 / 应付账款明细科目设置 264
二、主要经济业务的会计处理 265 （一）获取土地阶段 265 （二）建设开发阶段 266 （三）房产预售阶段 268 （四）竣工交房环节 270 （五）房产持有环节 273