《不动产登记实务问答》作者对不动产登记实务中出现频率较高的160个问题进行了归集、解答，这些问题涵盖面广，涉及的知识多，具有典型性。作者对这些问题的解答中，有法理分析、法条阐释和实务处置建议，以期为读者解决不动产登记实务问题提供参考、拓宽思路。

《不动产登记实务问答》的编撰体系继承了《不动产登记典型问题解析》《不动产登记典型案例剖析》的编撰体系，即按具体的不动产登记类型，将这些问题进行了分类，便于读者查阅和关联理解。在方法上，通过法理分析、法条阐释和实务处理建议对这些问题进行解析。解析中，虽然也引用了法学家们的经典理论，但更多的还是根据自己研习民法物权、不动产登记理论和曾经从事二十余年不动产（房屋）登记实务的体会、经验以及与朋友们交流探讨中学到的新知识、提升的新认识，来说法理、讲法条、提建议。

刘守君不动产登记实务系列丛书自出版以来，得到了广大一线的不动产登记人员的喜爱，笔者感谢大家的信任与支持。丛书中的《不动产登记典型问题解析》《不动产登记典型案例剖析》实质上是不动产登记中的实务问题的问答汇集，根据读者的反馈，这两本书中汇集的235个典型的不动产登记实务问题的问答，为读者解决不动产登记中的一些实务问题提供了参考或拓展了思路，对此，笔者深感欣慰。
　　虽然《不动产登记典型问题解析》《不动产登记典型案例剖析》中汇集了235个典型的不动产登记实务问题问答，但我国处于社会、经济等各方面快速、多元化的发展时期，新情况、新问题的出现层出不穷，以处理个案为主的不动产登记实务中新情况、新问题的出现也常态化。笔者与不动产登记实务界的朋友们经常就这些新情况、新问题进行讨论、交流，并将一些典型问题的讨论、交流情况和感悟记录下来，从中选取了160个问答编撰成了您手中的《不动产登记实务问答》。
　　本书的编撰体系继承了《不动产登记典型问题解析》《不动产登记典型案例剖析》的编撰体系，即按具体的不动产登记类型，将这些问题进行了分类，便于读者查阅和关联理解。在方法上，通过法理分析、法条阐释和实务处理建议对这些问题进行解析。解析中，虽然也引用了法学家们的经典理论，但更多的还是根据自己研习民法物权、不动产登记理论和曾经从事二十余年不动产（房屋）登记实务的体会、经验以及与朋友们交流探讨中学到的新知识、提升的新认识，来说法理、讲法条、提建议。
　　笔者期盼本书的出版，能够为从事不动产登记实务的朋友们解决工作中的问题提供参考、帮助，但限于笔者的能力和水平，对本书的谬误之处，敬请读者和各位仁达贤翁不吝赐教。
　　本书能够顺利出版，得益于西南交通大学出版社的领导和编辑们的大力支持，在此深表谢忱。在本书编撰过程中，得到了我亲爱的妻子范晓容女士的真情陪伴和倾心相助，谨以此书向她致敬。谨以此书与我的四川大学生物治疗国家重点实验室的博士研究生女儿刘默涵同学共勉，祝她快乐、健康、阳光、课题研究顺利并学业有成。

刘守君，男，1969年9月出生，党校大学文化，高级经济师职称。乐山市首批学术和技术带头人。
　　原全国房屋登记官考试命题专家库成员，参加2011年全国房屋登记官考试命题，参加2012年、2013年全国房屋登记官考试审题。
　　1993年9月至2014年5月，在犍为县房地产管理所从事房屋登记工作，现专职从事不动产登记研究和咨询。
　　主要荣誉：四川省优秀人民陪审员、乐山市社会科学优秀成果三等奖、无锡产监杯《物权法》与房地产权属管理知识竞赛二等奖、乐山市房地产管理先进个人。
　　主要研究兴趣：民法物权，不动产登记。出版专著《房屋登记中的民法原理与实务》《房屋登记收件实务》。有100余篇有关不动产（房屋）登记的论文、案例剖析文章发表在《中国不动产》《中国房地产》《房地产权产籍》《四川房地产》等专业期刊上。

部分 首次登记
第1问 国有建设用地使用权出让期限始期未到的土地出让合同，登记机构可否用作登记的证据材料
第2问 土地出让金缴纳凭证上的金额与土地出让合同上的金额不对应的，登记机构可否为当事人办理国有建设用地使用权首次登记
第3问 公司注销前取得的土地，可否首次登记在重新设立的同名公司名下
第4问 总公司持以分公司名义办理的用地、规划和竣工验收等材料申请的房屋首次登记，登记机构可否办理
第5问 权利人取得房屋竣工验收手续后再非法加建一层的，登记机构可否为其办理竣工验收部分的房屋首次登记
第6问 房地产的合作开发人分别以各自名义办理用地、规划许可手续，登记机构可否将竣工房屋首次登记给其中的一个合作人
第7问 未办理首次登记的合资建房，登记机构可否凭生效的确认权属的判决书直接为出资人办理相应的房地产首次登记
第8问 登记机构可否凭确认权属的裁定书为申请人办理房屋首次登记
第9问 权利人放弃权利产生的注销登记办结后，收归国有的房地产该如何申请登记
第10问 宅基地及地上房屋首次登记的权利主体是谁
第11问 因水工建筑用地上营造的林木申请的林木所有权首次登记，登记机构可否办理
第12问 因在河堤堤坝上植树申请的土地承包经营权及地上林木所有权首次登记，登记机构可否办理

第二部分 变更登记
第13问 因自动续期取得的住宅建设用地使用权，当事人应当申请什么登记
第14问 当事人分割有抵押权负担的宗地产生的变更登记，登记机构可否办理
第15问 两套毗邻的成套住房组合设定为一个不动产单元申请的变更登记，登记机构可否办理
第16问 权利人因局部放弃宗地权利、局部保留宗地权利申请的国有建设用地使用权变更登记，登记机构可否办理

第三部分 转移登记
第17问 权利人因将50年土地使用权期限中的前30年转让给他人申请的转移登记，登记机构可否办理
第18问 对有边界争议的土地使用权申请的转移登记，登记机构可否作不予登记处理
第19问 当事公司因分割登记在牵头公司名下的国有建设用地使用权申请的转移登记，登记机构可否办理
第20问 被执行人未登记在其名下的基于生效法律文书取得的国有建设用地使用权又被人民法院裁定抵债产生的转移登记，登记机构可否办理
第21问 国有土地使用权证上载明了使用期限的土地使用权性质是否是出让
第22问 登记机构办理因出让取得的国有农用地使用权转移登记时，是否收取或查验契税缴纳凭证
……

第四部分 注销登记
第五部分 抵押权登记
第六部分 更正登记
第七部分 预告登记
第八部分 协助执行
第九部分 其他
主要参考书目