如何认识政府和市场在城市发展中的作用是城市转型研究中备受关注的问题。本书选择中东欧地区典型代表爱沙尼亚为研究对象，对其1990年代以来从计划体制向市场体制全面转型过程中的城市发展特征进行系统分析，能够为深化我们对市场化改革中城市转型发展规律的认识提供有价值的启示。 本书将制度因素纳入到城市发展的社会-空间分析中，建立了基于制度-社会-空间的转型研究框架，并通过实证研究，多角度的审视了爱沙尼亚及其首都塔林在转型历程中以产权改革为核心的制度改革、以区域人口结构调整为核心的社会变迁、与社会主义时期相区别的城乡空间发展特征。通过探索性空间分析，以产权结构、人口流动和空间增长为变量，构建空间计量模型，对上述转型框架进行了初步的验证，揭示了以产权结构为代表的制度转型及区域人口流动对城市空间增长的影响，尤其是地方政府产权的关键作用。 实证研究发现，在爱沙尼亚的转型过程中，城市发展和人口流动经历了显著的非均衡进程，其制度基础是包括土地所有权在内的权力要素的转移，包括两个方面：一是从中央政府向地方政府的权力转移，也就是分权化或地方化；二是从公共部门向私人部门的权力转移，也就是私有化或狭义的市场化。从爱沙尼亚及其首都塔林的城市建设实践来看，在转型地区地方自治行政体系、产权改革后的土地所有制、市场导向规划管理体系等制度基础上，地方化在城市空间扩张中发挥了更加显著的推动作用。爱沙尼亚转型历程还表明，在城市发展中，市场机制能够提升发展效率，规划政策则应约束底线保障。 十九大指出，中国特色社会主义已经进入了新时代，市场在资源配置中发挥决定性作用；城市建设作为现代化建设的重要引擎，也面临着转型的挑战。在此背景下，本书结合对爱沙尼亚的转型研究发现，对我国城市化发展提出了建议与启示。

序/吴唯佳
章绪论
1.1缘起
1.1.1改革开放以来的中国城市发展路径
1.1.2社会主义市场化与城镇化"中国模式"
1.1.3和市场在城镇化中的作用备受关注
1.1.4中东欧地区转型发展的时代价值与启示意义
1.2研究背景：中东欧各国转型概况
1.2.1制度转型：分权化和私有化
1.2.2去工业化和服务业发展带动经济重构
1.2.3人口流动促使社会分层加剧
1.2.4文化变迁：个人主义和新自由主义兴起
1.2.5空间重组：对资本主义城市的片段化借鉴
1.2.6小结：中东欧的全面转型
1.3研究对象、问题与意义
1.3.1研究对象：爱沙尼亚中东欧转型国家的典型代表
1.3.2核心问题
1.3.3研究基础
1.3.4研究意义
1.4研究面临的难点
1.4.1研究价值观：如何客观认识中东欧各国的转型
1.4.2理论层面：转型城市研究框架建构
1.4.3技术层面：制度变迁难以量化分析
1.5本书结构
第2章分析框架构建
2.1问题的提出

2.1.1转型研究:以政治经济为核心.

2.1.2中东欧转型的外部约束.........

213题如市转型与空重组?.

2.2理论基础:城市空间理论解释的演进..........

2.2.1个移影响城空间结构.3

2.2.2 结构主义:经济组织模式通过结构和阶层

影响空间生产...........

2.2.3新制度主义的认识:制度塑造经济组织模式..

2.3基会空间的转型研究框架...... 4

2.3.1已有研究框架的参照.........

2.3.2将制度因素纳人社会一空间分析..

2.3.3 构建基于制度一社会一空间的转型框架.

2.4转型框架的关键要素............

2.4.1 制度转型:市场化改革的实质.

2.4.2社会过程:非均衡的城市化..

2.4.3空间重组:转型城市景观呈现

2.4.4三大要素之间的联系.........

2.5核心变量....

2.5.1 产权:将制度转型降维至城市发展.......

2.5.2人口:社会非均衡发展的微观反映...

2.5.3 建设量:转型城市的空间发展指标......

第3章爱沙尼亚及塔林早期发展与转型概况...........

3.1爱沙尼亚及塔林的早期发展历史(中世纪~ 1990 年)..

3.2中东欧国家包括爱沙尼亚的激进转型....

3.2.1转型初期衰退与恢复增长(1991~ 1994年)...

3.2.2加入欧盟阶段的高速发展(1995~ 2007年)..

3.2.3全球经济危机的影响(2008年至今)...

3.2.4爱沙尼亚转型发展的整体评价..

3.3 市场化的整体影响..

第4章制度转型:爱沙尼亚产权改革和规划管理体系市场化转型

4.1产权改革:私有化与地方化...

4.1.1 产权改革方式:归还、出让和拍卖.......

4.1.2产权改革的实践历程

4.1.3土地兼并与产权交易 07

4.2基于地方自治的行政体系....

4.3 基于所有权的土地税制度 ..

4.3.1土地税制度安排..

4.3.2土地税制度的规划影响...

4.4基于地方自治和私有产权的规划管理体系改革...

4.4.1上下互动的规划调整机制...

4.4.2多方博弈与公众参与...

4.4.3对私人产权的有条件征收...

4.4.4产权所有者协商制度:详细规划简化程序

4.5塔林的规划管理转型实践...

4.5.1 1990 年代市场导向的专案规划及其影响.........09

4.5.2塔林 2000:产权私有背景下的总体规划.... 0

4.5.3次级区域规划取代城市总体规划. 0

4.5.4所有者和开发者主导的详细规划..

4.6 制度转型的整体框架....

第5章 社会过程:爱沙尼亚城乡人口流动与分异......

5.1转型期经济社会发展概况...

5.1.1国民经济的衰退与恢复增长.

5.1.2经济结构调整，第三产业占比接近欧盟水平.............

5.1.3 外来资本的重要经济文化影响.......

5.1.4 首都地区的经济发展.......

5.2 爱沙尼亚城市化整体趋势.

5.2.1 转型国家的整体情况:人口城乡流动与跨国流动相叠加.....

5.2.2 人口总量持续下降，老龄化趋势加剧.............

5.3自由市场机制下的人口流动:规模效应与区位因素在不同尺度

发挥作用...

5.3.1一级行政单元尺度(county)....

5.3.2二级行政单元尺度(municipality)..

5.3.3三级行政单元尺度(district)....

5.4 社会分异与政策应对..

5.4.1 塔林社会空间分异概况....

5.4.2各时期社会分异的空间模式演进...

5.4.3 政策应对1:社会融合的策略响应....

5.44政策应对社会住的管理改造..

第6章重组:转型城市空间增长模式-以塔林为例.

6.1规模与趋势:爱沙尼亚及塔林的空间发展...

6.1.1爱沙尼亚空问发展整体概况..............

6.1.2 塔林空间发展:规模扩张与结构调整.....2

6.2塔林:区别于社会主义时期的空间发展方向.

6.3塔林产业结构调整与空间发展....

6.3.1中心城的衰败、保护与再开发.......

6.3.2 塔林 CBD:外国资本推动下私人产权的整合与开发...

6.3.3第二产业的迁移和园区化发展..

6.3.4棕地改造形成高科技产业和文化创意产业的新型产业空间.

6.4市场化导向的住房政策与塔林的住房开发...

6.4.1多元化的商品住宅开发与房地产泡沫...

6.4.2郊区化发展与独栋住宅的蔓延...

6.4.3市场化导向下的住房政策与塔林公共住房供给....

6.5生态环境保护与历史遗产保护的约束作用...............

6.5.1 历史遗产保护的传统和实践.

6.5.2 生态开敞空间保护.........

6.6 转型期塔林空间发展的动力机制.....

第7章转型框架的空间计量验证......

7.1分析框架...

7.2 截面数据的空间计量分析:制度一社会一空间...

7.2.1 指标体系....

7.2.2 空间自相关性的检验........

7.2.3空间计量模型建立

7.2.4数据分析

7.2.5计量结果:地方政府产权显著影响转型地区空间增长....

7.3耦合度模型及面板数据解析.

7.3.1指标体系及耦合度模型建立

7.3.2 耦合度计量结果:首都地区与其他县存在结构性差异...

7.3.3而板数据的进一步解析:地方政府产权的持续影响. 7

7.4 转型框架的验证与进一步认识... 0

第8章 案例研究:转型期塔林的城市建设实践....

8.1中央滨水区的更新:央地博弈对开发活动的影响......174

8.1.1 1991-1996年:中央与地方对滨水区土地产权的博弈.

81.2 1996- 1999 年:产权纠纷、行政动荡与PPP 开发模式

的失败..... .175

8.1.3 2000 年以后:私人开发商主导的建设活动..

8142016年:全球化背景下的新计划.....179

8.1.5 地方政府的推动力 ....

8.2北塔林区:政府/私人部门主导的棕地改造......

8.2.1 Telliskivi Loomelinnak:私人开发的创意园区 .

8.2.2 Kultuurikatel:地方政府主导的塔林创意港...

8.3不同开发主体的影响....

第9章 结论与讨论 .

9.1主要研究结论 .

9.1.1构建制度一社会一空间转型城市研究基本理论框架..

9.1.2制度转型方面....... 9

9.1.3社会过程方面..........

9.1.4空间重组方面.

9.2研究对我国城市发展的启示.

9.2.1 转型是城市治理参与主体多元化的过程........

9.2.2土地产权结构调整是转型城市发展的关键因素 .

9.2.3市场和政府在城市转型中需要共同协调发挥作用 ...

9.3主要创新点 .........

9.3.1 建构了基于制度一社会一空间的转型城市研究理论框架....

9.3.2 以产权结构为核心变量进行定量验证.

9.3.3从转型城市发展规律的角度为我国城市发展中政府和市场

的作用提供启示 ...

9.4 不足与展望.

附录

参考文献 致谢