《城市更新法律实务与政策研究》一书发轫于2020年3月23日华瑞兴律师事务所公司事业部周礼仙律师发给我的一个书籍工作安排的邮件，原名是《城市更新法律实务与案例解析》。2021年1月6日，经华瑞兴全体成员会议讨论，由于城市更新（三旧改造）落地执行的案例项目不多，故更改定书名为《城市更新法律实务与政策研究》。这样一算，本书已经筹备了一年多，并初现雏形。2020年9月9日，广州市委市政府颁布的《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）提出了广州市老城市新活力的城市更新目标，涵盖3年83条村、5年183条村、10年400条村的改造计划，涉及广州大约600平方公里的城中村改造面积。继而2020年11月，《中共中央关于国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标》提出：推进以人为核心的新型城镇化，实施城市更新行动。中共中央将城市更新纳入十四五规划，标志着广东省各地区城市更新（三旧改造）的先试先行经验得到了国家层面的认可，并向全中国推广和借鉴广东城市更新的经验和政策，说明城市更新发展不是一个短期与局部的地方政策，而是中国城乡发展的一项历史性改革。
2010年，杨箕村成为广州市政府纳入重点改造的九条城中村之一。2012年8月，华瑞兴律师事务所接受广州市天河区天河南街股份合作经济联社委托，成为城中村改造专项法律顾问，参与杨箕村涉及拆迁补偿法律服务工作。华瑞兴在广州城市更新的城中村改造法律服务工作已经近十年，累计参与了十多条城中村改造项目工作。作为一名执业20多年专注建筑地产、PPP项目、城市更新（三旧改造）的老律师，华瑞兴又重新找到了其核心业务方向以重点立足广州、加大发展广东、积极开拓全国的空间布局，终实现提供优质城市更新法律服务的目标。
《城市更新法律实务与政策研究》主要包括城市更新概况、城市更新操作流程、城市更新法律服务流程、城市更新案例分析、城市更新十大协议、城市更新融资模式、城市更新政策热点研究七个章节和3个附录，即附录1华瑞兴城市更新（三旧改造）中心简介、附录2城市更新专项法律服务合同、附录3广州市城市更新政策汇编，通过华瑞兴近20年的涉及城市更新（三旧改造）相关案例，从城中村改造中参与的三个书记十个主体暨县（区）书记、镇（街道办）书记、村委会书记和市政府、县（区）政府、镇（街道办）、村委会（经济合作社）、村民、平台公司（前期服务公司）、房地产商、金融机构、施工单位、中介机构，到我总结城中村改造二十四字经：政府机构主导、村民投票表决、社会资本投资、咨询机构服务，让读者通俗易懂、快速简单地理解城中村改造的参与主体与流程。本书出版时正是中国房地产商的融资困难时期，城市更新融资模式需要一种创新模式。为了给予读者更多的干货，华瑞兴将本所经办的城市更新十大协议向大家公开，如城中村改造前期阶段我们区分了村集体与前期服务公司的《服务协议》、房地产商与承担前期服务职能主体的《合作协议》（两种合作方式）、村集体和房地产商的《意向合作协议》四个版本。另外，针对城中村改造表决主体是村委会还是经济合作社的法律问题，我写了一篇《论城市更新关于城中村改造表决适格主体》的文章，提出目前广东省大多用经济合作社股东代表代替村委会村民表决存在的问题，建议国家立法或制定政策时应进一步研究如何保障村民自治的民主表决，及哪种表决形式更能保证城中村改造的公平正义。
作为华瑞兴创始合伙人，一名专注城市更新领域的老律师，本人现已出版了数本书籍：《建设工程法律实务与案例精选》《房地产法律实务与案例解析》《中国特色PPP法律实务与案例精选》《法国PPP的立法与实践》《建筑地产专业化律师事务所公司化改革之路》。《城市更新法律实务与政策研究》是我组织撰写的第六本书。2020年是中国及全球疫情横行的一年，华瑞兴是当年提出创建中国公司化管理的综合性律师事务所。作为华瑞兴从专业律师事务所转型综合性律师事务所的过渡期，本书为华瑞兴的梦想实现增加了新的力量源泉，我代表华瑞兴律师事务所感谢全体公司化团队的辛苦付出，同时也感谢为本书作序的广州市城市更新协会会长郑洪伟、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会秘书长庾来顺、广东建设报总编辑谢孝国、龙光地产助理总裁金定华、广州花都区新华街新街村党总支部书记曾超波。
后，此序正逢2021年春节之际，我希望疫情的冬天早日过去，希望《城市更新法律实务与政策研究》一书在2021年7月1日建党100周年前完成出版，本书是华瑞兴献给党100岁生日的宝贵礼物，同时祝愿华瑞兴同仁及各位关心与支持华瑞兴的朋友新年快乐，牛年吉祥！
华瑞兴律师事务所管委会主任
魏济民
2021年大年初四
章城市更新概况
一、导论/ 002
二、城市更新主要类型/ 005
三、旧村改造重要概念/ 011
四、征收拆迁、棚户区改造、三旧改造的异同/ 013
第二章城市更新操作流程
一、旧村庄改造流程/ 018
二、旧厂房改造流程/ 031
三、旧城镇改造流程/ 031
第三章城市更新法律服务流程
一、前期准备阶段的法律服务/ 036
二、标图建库的法律服务/ 037
三、意愿表决的法律服务/ 038
四、纳入年度更新计划的法律服务/ 039
五、基础数据调查的法律服务/ 039
六、引入合作意向企业、合作企业的法律服务/ 040
七、方案编制阶段的法律服务/ 042
八、实施方案表决及拆补协议签订的法律服务/ 046
九、村集体表决过程中的法律服务/ 047
十、土地取得的法律服务/ 050
十一、征拆补偿的法律服务/ 052
十二、项目融资的法律服务/ 052
十三、产业引入的法律服务/ 054
十四、回迁安置的法律服务/ 054
十五、物业租售的法律服务/ 055
第四章城市更新案例分析
案例一旧村改造项目涉及刑事风险的案例分析/ 060
案例二DD旧村改造项目收购平台公司案例分析/ 064
案例三标杆旧改杨箕村改造与现行旧村改造的对比/ 069
案例四惠州市仲恺区GTA村留用地改造案例分析
股权收购方式拿地的服务协议/ 078
案例五ZC区LB村前期服务商进入及退出项目公司案例分析/ 090
案例六惠州FJC旧厂改造案例分析/ 097
案例七广州市ZCBS村改造合作协议案例分析/ 107
案例八广州市DP村案例
前期服务商的历史沿革及合规路径探讨/ 113
案例九广州市NS区PW村案例
浅析前期服务协议/ 121
案例十广州市HD区YW村旧村合作改造项目案例
多行政村联合改造及合作企业履约保证金问题探索/ 125
案例十一旧村改造中如何引导小产权房购买人维权
从一起案件看集体土地上违法建设的小产权房引发纠纷的处理/ 131
案例十二旧村改造中村集体组织如何收回拒迁户房屋宅基地
广州市杨箕村股份合作经济联社诉拒迁户宅基地收回纠纷系列案/ 137
案例十三旧村改造中原集体物业租赁纠纷的处理
DN村股份合作经济社与冯某签订的市场摊位租用纠纷/ 142
第五章城市更新十大协议
协议一旧村改造项目前期服务协议（村集体经济组织与前期服务公司）
村集体经济组织与前期服务公司合作模式/ 148
协议二旧村改造项目合作协议（地产商与前期服务公司）
直接支付服务费合作模式/ 153
协议三旧村改造项目合作协议（地产商与前期服务公司）
股权合作模式/ 162
协议四意向合作协议（村集体经济组织与意向合作企业）
农村集体经济组织与意向合作企业合作模式/ 182
协议五合作企业招商文件公告/ 187
协议六旧村改造项目合作协议（村集体经济组织与合作企业）/ 196
协议七项目公司章程/ 205
协议八旧村全面改造项目履约保证金账户监管协议/ 217
协议九复建安置资金监管协议/ 220
协议十拆迁补偿安置协议/ 229
第六章城市更新融资模式
一、城市更新融资模式概述/ 242
二、我国房地产行业的融资环境/ 242
三、城市更新融资政策环境/ 244
四、旧村改造项目各融资阶段的常规融资方式/ 246
五、城市更新融资模式架构/ 248
第七章城市更新政策热点研究
一、论城市更新关于城中村改造表决的适格主体/ 260
二、三旧改造拆迁补偿纠纷中政府裁决的探索/ 266
三、广州旧村改造项目合作改造模式的税务筹划/ 271
四、关于旧村改造中土地集转国问题的研究/ 276
五、浅谈旧村改造选择合作企业范围的界定/ 281
六、广州市城市更新旧村改造村集体表决制度浅析/ 287
七、关于外嫁女分红权益问题的研究/ 296
附录1华瑞兴城市更新（三旧改造）中心简介/ 303
附录2城市更新专项法律服务合同/ 318
附录3广州市城市更新政策汇编/ 326
跋/ 335
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