房地产业是国民经济发展的支柱之一，房地产市场随着中国经济的发展和改革的深入逐步向更深层完善，随之而来的房地产相关法律法规的重要性也不断提升。因此健全房地产法制不可或缺。本书内容可以进一步培养学生对房地产法的理解力，对房地产法的运用力，培养学生严谨的法学思维能力，对提升学生法学整体素养，维护房地产市场有序高效发展大有裨益。

本书总计学时32学时，主要为法律专业的本科生了解商务领域法律为目的。教材内容主要为房地产交易法，本书重点阐述了房地产法中的核心内容，又兼顾学生的理解能力。是以建设用地使用权的取得、房地产开发、交易和使用为线索，以《民法典》为指导思想，以现行房地产法规为依据，从房地产开发、交易到利用，整个过程的行政监管下的民事法律行为为研究对象，对现行法进行精确的解析，并对房地产法理论进行系统整理。

章 绪 论

节 房地产概述

一、房地产的概念和特点

二、房地产与相关概念的区别

（一）房地产和不动产

（二）房产与地上定着物

（三）房地产和物业

三、房产和地产的法律关系

（一）房地一致原则

（二）房地一致原则的原因

理论探讨：房地一致原则下，如何构建不动产登记簿？

第二节 房地产交易法概述

一、房地产交易法的概念和调整对象

（一）房地产交易概念辨析

（二）房地产交易法的概念

二、房地产交易法与房地产法的关系

（一）房地产法的概念

理论探讨：房地产法的法律性质？

（二）房地产交易法与房地产法的关系

第三节 学习房地产交易法的注意事项

一、学习房地产交易法的难点

实务探讨：商品房的购房人，能否适用《消费者权益保护法》中相关的保护性规定？

理论探讨：预告登记是否满足《民法典》第311条中的登记要件？

二、学习房地产交易法的注意事项

习题

第二章 建设用地使用权制度

节 我国的建设用地制度

一、概述

（一）建设用地制度历史演进

（二）建设用地制度如何定性

理论探讨：我国的建设用地制度，究竟是城乡统一一元的，还是城乡区分二元的？

二、建设用地制度的核心建设用地的来源或供应

（一）实务探讨：生活中提到的小产权房是什么意思，与大产权房有什么区别

（二）实务探讨：土地使用者与政府签订的出让合同没有经过农用地转用审批，应如何认定合同效力

三、土地权属及争议解决

（一）土地权属争议

（二）土地权属争议解决

实务探讨：构筑物权属纠纷与土地权属纠纷解决机制割裂后会带来什么问题？

第二节 我国的建设用地使用权制度

一、建设用地使用权概述

（一）建设用地使用权概念

（二）建设用地使用权的特征

二、建设用地使用权出让获得

（一）出让获得含义及其性质

理论探讨：建设用地使用权出让合同是民事法律行为还是行政行为？

（二）建设用地使用权出让合同及出让方式

（三）建设用地使用权存续期间

三、建设用地使用权其他获得方式

（一）划拨建设用地使用权及其流转

实务探讨：划拨方式取得的建设用地使用权转让的批准手续是指什么？

（二）国有土地上的租赁

实务探讨：国家行政管理机关是否有资格出租土地？

（三）间接取得建设用地使用权

习题

第三章 建设工程施工合同及纠纷处理

节 建设工程施工合同

一、概述

（一）建设工程合同的概念和特征

（二）建设工程施工及其施工合同

实务探讨：发包人在未对施工方已完成的工程验收的情形下，又安排他人施工造成工程质量瑕疵无法区分的责任，是否自己承担责任？

实务探讨：仅在建设工程施工合同通用条款中约定的内容是否有效？

二、建设工程施工合同发包、承包、分包、转包

（一）建设工程施工合同发包和承包

（二）建设工程施工合同的分包

（三）建设工程施工合同的转包

实务探讨：挂靠和转包的区别是什么？

第二节 建设工程施工合同纠纷

一、建设工程施工合同效力

（一）承包人资质对建设工程施工合同效力的影响

实务探讨：如果工程设计合同在签订后，图纸交付之前，设计单位的资质从不符合等级要求变为符合等级要求，合同是否有效？

（二）建设工程施工合同无效后的法律效果

二、建设工程款优先受偿权

（一）建设工程款优先受偿权的概念和性质

实务探讨：承包人放弃建设工程款优先受偿权的行为是否有效？

理论探讨：《合同法》第286条规定的建设工程价款受偿权是法定抵押权，抑或不动产优先权？

（二）建设工程款优先受偿权的效力

实务探讨：建设工程款优先受偿权是否及于土地使用权？

实务探讨：是不是只有承包人是建设工程款优先受偿权的权利人？

（三）建设工程款优先受偿权行使期限

习题

第四章 商品房买卖法律制度

节 商品房买卖概述

一、商品房买卖的概念和类型

二、商品房买卖的一般流程

（一）选定房屋

（二）签署商品房买卖合同

（三）签署房地产抵押合同或者按揭合同

（四）交付房屋、办理登记

实务探讨：已签合同，未办理登记的购房人，在开发商破产时，可否行使取回权？

第二节 商品房买卖合同

一、商品房买卖合同的当事人

（一）出卖人的资格

实务探讨：交付房屋的面积不足，是否一律构成违约？

（二）买受人的资格

实务探讨：购房人不具有相应的购房资格时，签订的各类合同是否有效？

二、商品房买卖合同的标的物

三、商品房买卖合同的订立

（一）商品房买卖合同的形式与内容

（二）商品房买卖合同订立中的特殊问题

实务探讨：购房人是否可以基于开发商的预售广告而要求开发商承担违约责任？

实务探讨：开发商与购房者签订的商品房认购书是什么性质的？有什么效力？

四、商品房的交付

第三节 商品房预售

一、商品房预售的概念和特点

（一）商品房预售的概念

（二）商品房预售的特点

（三）商品房预售的性质

二、商品房预售许可制度

（一）预售许可的条件

（二）预售许可证与预售合同

（三）预售合同的备案

三、预售商品房的再转让

四、商品房预售下的大小产权证

实务探讨：办理不动产所有权证书的主体是开发商还是购房人？

实务探讨：开发商在一些小区的绿地上建有商店，这一做法是否合法？

第四节 商品房买卖中的按揭制度

一、不动产按揭制度溯源

二、中国式按揭

习题

第五章 房地产抵押法律制度

节 抵押权概述

一、抵押权的概念

二、抵押权的特征

（一）抵押权属于一种担保物权

（二）抵押权是在债务人或者第三人提供的财产上设定的权利

（三）抵押权是不移转标的（物）占有的担保物权

（四）抵押权是就抵押物卖得价金而优先受偿的物权

实务探讨：如何在实务中理解运用抵押权的上述特征？

第二节 房地产抵押权

一、房地产抵押权的取得

（一）取得房地产抵押权的方式

实务探讨：本案是否应当适用抵押权善意取得？

（二）房地产抵押权的设立

实务探讨：抵押物属于共同共有财产情况下抵押行为效力如何认定？

二、房地产抵押时的抵押财产

（一）可以设定抵押权的房地产

实务探讨：地随房走，房随地走原则下设定抵押权的几个问题？

实务探讨：以对房地产的管理权、出租权为标的设定的抵押权是否有效？

（二）可以一并抵押上述可设定抵押权的财产

理论探讨：《民法典》第395条第2款财团抵押抑或共同抵押？

（三）不可以设定抵押权的房地产

理论探讨：学校、医院的教育设施、医疗卫生设施是否均不应设定抵押？

（四）抵押财产上的其他问题

三、房地产抵押权的公示

（一）房地产抵押登记概述

（二）房地产抵押登记的效力

（三）房地产抵押登记程序

（四）房地产抵押登记机关

四、房地产抵押权的效力

（一）抵押权担保的债权范围

实务探讨：律师费是否属于实现债权的费用？

（二）抵押权效力及于抵押标的物的范围

（三）房地产抵押权顺位

（四）抵押权人的权利和义务

实务探讨：抵押权人有及时履行涂销登记的义务吗？

（五）抵押人的权利和义务

五、房地产抵押权的实现

（一）抵押权实现的条件

（二）抵押权实现的方法

（三）房地产上设定的抵押权实现时的特别规定

六、房地产抵押权的变更、撤销、无效及消灭

（一）抵押权的变更

（二）抵押权的撤销

（三）抵押权的无效

理论探讨：抵押期间是否是导致抵押权部分无效的理由？

（四）抵押权的消灭

习题

主要参考书目