城市更新项目法务工具库：案例·风险·流程·政策_华润置地有限公司著_9787519751302

随着城市化建设的加快，城市更新的兴起，土地空间的开发和建设受到极大关注。而在城市更新的推进中所产生的法律风险问题也层出不穷，如何把握和应对这些问题已是迫在眉睫。本书从案例库、风险库、流程图、政策库四个方面解读城市更新项目，结合丰富的案例选和政策解读深度研究了城市更新改造项目涉及到的法律实务问题，并对实施城市更新项目中所出现的风险进行了详细的解读，同时也通过了流程图的演示对城市更新项目的操作流程进行了全面的阐述。

序　言
适逢深圳经济特区成立四十周年，深圳已由昔日“小渔村”发展成现代化国际大都市。在快速城市化的过程中，深圳的城市发展也面临诸多困难和挑战，与北京、上海、广州相比，土地成为制约城市发展的突出因素。在可建设用地匮乏，土地空间承载逼近极限的情况下，为解决产业升级、城市空间优化等问题，深圳不断探索存量土地开发。2004年，深圳市人民政府颁布《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，拉开了深圳城中村改造的序幕。但因拆迁补偿问题及土地一二级开发获取问题并不明确，市场主体参与程度不高。2009年12月，深圳市人民政府颁布了《深圳市城市更新办法》，从此开启了城市更新的大发展时代。
相比国内其他地区的棚户区改造、三旧改造等模式，深圳城市更新模式突出市场主导，在政府规划引导下，原物业权利人、开发企业、金融机构等各方全面参与，在各方利益共赢的基础上实现了深圳城市存量土地的二次开发，同时完成了大量公共设施落地，并提供了规模可观的保障性住房、人才房。深圳通过城市更新有效提高了土地利用效率，优化城市功能，加强公共服务配套设施，同时推动了产业升级、消费升级。
城市更新不同于普通房地产项目开发，其中涉及政府公共政策、房地产开发建设以及各参与主体之间复杂的社会关系，法律性、政策性以及实践性特点凸显。法律性体现在项目开发可能同时涉及物权、合同、婚姻继承、公司治理、行政管理等法律关系。政策性体现在项目开发流程包括立项、单元规划审批、实施主体确认、土地出让以及历史遗留问题的处理等，都具有鲜明的政策属性，各地规定不尽相同。实践性体现在每个项目都需要综合运用不同的法律、政策以及更新模式统筹推进，在实践中不断探索政策适用方式及范围。
华润置地的城市更新业务始于深圳，伴随湾区成长逐步发展壮大，多年来一直引领着中国城市更新的发展潮流。从*早的罗湖华润中心起步，到南山大冲旧改——被誉为城市更新“教科书级别的范本”，再到如今备受关注的湖贝城市更新项目，华润置地秉承“品质给城市更多改变”的品牌理念，创造了一个个真正体现城市生命力的城市更新标杆项目。
2019年2月，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，强调要“因地制宜推进城市更新”；2019年4月，广州、东莞等湾区城市相继发布或修订城市更新重要政策。基于前述政策背景，为全面梳理华润置地城市更新项目可能存在的风险，华润置地法律合规部联合城市更新领域经验丰富的北京德恒（深圳）律师事务所，通过政策研究、项目梳理、案例研究等大量工作，将*终工作成果汇总成为本书。本书通过对大量纠纷案例的研究，归纳纠纷种类及典型案例, 为城市更新纠纷预防及处理提供针对性参考; 提炼城市更新项目各阶段、各参与主体间的法律风险事项，建立城市更新风险库；通过流程图简明直观呈现项目办理流程、关键节点及注意事项；分析解读法规政策的具体适用情形，为业务开展提供法律指引。
华润置地将不断探索，坚持“城市综合投资开发运营商”的定位，用更多城市更新作品助力城市的高质量发展，提升城市形象，继续为大众的美好生活而奋斗。
是为序。

华润置地有限公司总法律顾问　刘中
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇二〇年八月于深圳

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