本书从民法的角度，以民法的理论来看待并分析房地产法学的具体法律制度，并且没有像传统的房地产法学教材那样介绍相关的概念或特征，反而侧重于介绍规范性文件以及实务中的做法。本书分为七部分，分别是：第一部分“房地产法律与房地产法学概述”、第二部分“房地产权属法律制度”、第三部分“房地产开发建设法律制度”、第四部分“房地产交易法律制度”、第六部分“农村房地产法律制度”、第七部分“房地产保障法律制度”。在每一部分有数量不等的章，涉及具体的制度，共有15章。

王雷：中国政法大学民商经济法学院副教授、博士生导师，中国法学会民法学研究会理事兼副秘书长，中国法学会民法典编纂项目领导小组秘书处成员、物权法课题组成员兼联络员，“金砖国家法律论坛”商法与合同法专业委员会成员，北京市民法典宣传讲师团成员。

第一部分 房地产法与房地产法学概述
第一章 房地产法概述 ３
第一节 房地产法与房地产法学概述 ３
一、房地产法与房地产法学的定义 ３
二、房地产的定义及法律特征 ４
第二节 房地产法的内容体系６
一、房地产法的发展历程 ６
二、房地产法的内容体系及相互关系 ７
第三节 房地产纠纷法律化——以高房价相关社会纠纷法律化为例９
第四节 房地产法学体系的构建 １１
第二部分 房地产权属法律制度
第二章 房地产权属法律制度 １５
第一节 我国房地产权属法律制度概述 １５
一、土地归属和利用法律制度 １５
二、房屋归属和利用法律制度 １６
三、矿产资源公平分配法律制度及自然资源国家所有权 １８
四、自然资源用益物权与资源性产品效用之发挥 ２２
第二节 房地产登记制度 ２５
一、房地产登记的类型划分 ２５
二、房地产更正登记、异议登记和预告登记制度 ２６
三、房地产登记的程序性事项 ２８
四、《不动产登记暂行条例》的解释与适用 ２９
第三节 房地产登记簿的权利推定力和公信力 ３１
一、房地产登记簿之权利推定力 ３１
二、房地产登记簿的公信力与善意取得制度 ３３
三、房地产善意取得制度中无权处分的常见情形 ３５
四、房地产登记簿的推定力和公信力的具体范围 ３６
五、夫妻一方擅自出卖共有房屋时的无权处分问题 ３７
六、夫妻一方擅自出卖共有房屋时的无权代理问题 ３８
第四节 房地产物权变动模式 ３９
一、基于民事法律行为的房地产物权变动模式 ３９
二、非基于民事法律行为的房地产物权变动模式：兼评 “山东健民晁氏药业有限公司诉张某、泰安山城石油天然气有限公司、第三人山东健民药业有限公司案外人执行异议之诉” ４０
三、由人民政府生效的征收决定引起的不动产物权变动：评析武汉市国土资源规划局单方注销被征收人不动产权属证书事件 ４２
四、房地产物权变动与物权保护 ４５
第五节 房地产 “一物数卖”与物的归属之明确 ４６
一、房地产 “一物数卖”中物权归属判断规则 ４６
二、房地产 “一物数卖”中买卖合同的效力判断规则 ４８
三、房地产 “一物数卖”中的违约损害赔偿 ４９
四、房地产 “一物数卖”中的惩罚性损害赔偿 ４９
第三章 业主的建筑物区分所有权 ５２
第一节 业主的建筑物区分所有权制度 ５２
一、业主的建筑物区分所有权概述 ５２
二、业主的建筑物区分所有权之内容 ５３
三、小区车位、车库及城市道路划线停车位的物权归属 ５６
四、小区电梯广告中的房地产法问题 ５８
五、老旧小区住宅加装电梯的房地产法问题 ６０
六、管理规约是业主成员权的重要行使方式 ６１
七、对业主成员权的救济：业主共同决定中少数业主的保护机制 ６３
八、民法典中小区善治规则的解读与适用 ６４
第二节 业主的建筑物区分所有权与产权式酒店法律制度 ６７
一、产权式酒店法律制度概述 ６７
二、民事法律关系分析法是指导民事法律适用的重要方法 ６７
三、产权式酒店民事法律关系的多层复合性 ６９
四、产权式酒店多层复合民事法律关系的法律适用 ７０
五、多层复合民事法律关系法律适用的一般性结论 ７４
第三节 违法建筑法律问题 ７４
一、违法建筑的定义和类型 ７４
二、违法建筑的物权归属与侵权责任保护 ７５
三、违法建筑买卖合同和租赁合同的效力 ７６
四、违法建筑所引发的行政处罚与行政强制 ７７
第四节 不动产强制执行法律制度 ７８
一、民事执行中对不动产权属的证明责任分配与案外人执行异议之诉 ７８
二、不动产抵押权实现的特别程序和强制执行程序 ７９
三、民事执行标的有限原则与被执行人的基本居住权益保障 ８０
四、对于规避不动产强制执行行为的处理 ８１
第四章 房地产相邻关系 ８５
第一节 房地产相邻关系概述 ８５
一、相邻关系的定义和法律性质 ８５
二、相邻关系的规范性质 ８６
第二节 房地产相邻关系的类型 ８７
一、《物权法》《民法典》所规定的房地产相邻关系的具体类型 ８７
二、建筑物采光权、日照权纠纷相关案件的法律适用 ８８
三、建筑物噪声污染等不可量物侵害纠纷案件的法律适用 ８９
第三节 房地产相邻关系的处理原则 ９０
第三部分 房地产开发建设法律制度
第五章 城市房地产开发与建设用地使用权 ９５
第一节 城市房地产开发概述 ９５
第二节 城市房地产开发中的建设用地使用权 ９７
第三节 城市房地产开发中建设用地使用权的取得方式 ９９
一、建设用地使用权的取得方式概述 ９９
二、建设用地使用权的出让 ９９
三、建设用地使用权的划拨与转让 １０２
第四节 土地储备制度 １０３
第五节 解析 “重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案” １０４
第六章 房地产征收拆迁法律制度 １０７
第一节 所有权的法律限制 １０７
一、所有权的法律限制概述 １０７
二、征收与征用制度 １０７
第二节 我国征收法律制度体系 １０９
第三节 征收与公共利益 １１０
一、公共利益的立法技术 １１０
二、征收拆迁与协议拆迁 １１２
第四节 征收的法律权限和程序 １１２
第五节 征收补偿制度 １１４
一、征收与房地产物权变动 １１４
二、房地产征收补偿制度 １１５
三、承包地征收补偿制度——土地补偿费分配权 １１６
第六节 城乡房屋与土地征收补偿理论与实践 １１７
第七节 《土地管理法》２０１９年修正案对征收等制度的发展 １１９
第七章 建设工程合同 １２２
第一节 建设工程合同概述 １２２
第二节 建筑施工企业资质与建设工程合同的效力 １２２
第三节 建设工程合同价款优先受偿权 １２３
一、建设工程合同价款优先受偿权的法律适用 １２３
二、建设工程合同价款优先受偿权与承包人拒绝交付工程的关系 １２４
第四节 房屋装修合同与建设工程合同的关系 １２４
第五节 建设工程合同纠纷案件适用法律的重点难点问题 １２５
一、建设工程合同领域几类常见法律问题 １２６
二、建设工程合同效力的判断规则 １２７
三、建设工程合同中实际施工人和建筑工人权益的保护 １２８
四、建设工程合同中工程款结算的特殊问题 １２９
第四部分 房地产交易法律制度
第八章 商品房买卖合同 １３３
第一节 商品房买卖合同概述 １３３
一、商品房买卖合同的定义与法律性质 １３３
二、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》简析 １３３
第二节 商品房预售许可证与商品房买卖合同的效力 １３４
一、商品房买卖合同的生效要件 １３４
二、商品房预售许可证与商品房预售合同的效力 １３５
第三节 商品房买卖合同中对买房人的倾斜保护 １３６
第四节 “借名买房”中的法律问题 １３７
第五节 商品房买卖合同中的如实告知义务 １３９
一、商品房销售广告和宣传资料的法律定性 １３９
二、法律解释方法在凶宅买卖案件中的适用 １４０
三、学区房买卖中的如实告知义务 １４２
第六节 楼市新政及地震对房屋买卖合同的影响 １４２
一、楼市新政与情势变更 １４２
二、地震对房屋买卖合同、按揭房贷返还的影响 １４４
三、因灾损毁、倒塌房屋所引发相关房地产法律问题 １４６
第七节 “以物抵债”法律问题解析：以 “以房抵债”为例 １４７
一、朱某与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案的基本事实 １４７
二、“以物抵债”协议不适用流押禁止规则 １４８
三、对 “以物抵债”协议的新解读：附生效条件的买卖合同 １４８
四、“以物抵债”协议属于附生效条件的诺成合同而非实践合同 １５１
五、总结：商品房买卖式担保的法律构造 １５２
第八节 执行异议之诉中抵押权和商品房买受人之权益的冲突与协调 １５２
第九章 房屋租赁合同 １５８
第一节 房屋租赁合同概述 １５８
第二节 效力性禁止性规范与房屋租赁合同的效力 １５９
一、违法建筑租赁合同的效力 １５９
二、违法建筑租赁合同无效的具体法律后果 １６１
第三节 房屋出租人的权利、义务 １６２
一、房屋出租人的法定解除权 １６２
二、房屋出租人的维修义务 １６３
第四节 房屋承租人的权利、义务 １６４
一、房屋承租人的权利、义务概述 １６４
二、所有权变动不破租赁制度 １６５
三、房屋承租人的优先购买权 １６７
第五节 房屋租赁合同装饰装修问题的处理 １６９
第六节 对房屋租赁合同的行政管制 １７１
一、房屋租赁登记备案制度 １７１
二、对群租的法律规制 １７１
第七节 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的理论与实务问题分析 １７２
第八节 租房实践中其他常见的房地产法问题 １７４
第十章 房屋居间合同与房地产中介服务法律制度 １７７
第一节 房屋居间合同概述 １７７
一、居间合同的概念、类型和法律特征 １７７
二、《民法典》将居间合同改为中介合同 １７８
第二节 房屋委托人的权利、义务 １７８
一、委托人支付约定报酬义务和支付必要费用义务 １７８
二、委托人 “跳单违约”与合同诚信原则 １７９
第三节 房屋居间人的权利、义务 １８０
一、居间人的主要权利、义务 １８０
二、居间人 “吃差价”与合同诚信原则 １８０
第五部分 房地产使用法律制度
第十一章 物业服务合同与物业管理法律制度 １８５
第一节 物业管理法律模式概述 １８５
一、我国物业管理的二元法律模式：委托管理与自行管理 １８５
二、我国当前物业管理法律模式中的突出问题 １８６
第二节 业主委托管理与物业服务合同法律关系 １８７
一、物业服务合同的定义与法律特征 １８７
二、物业服务合同具有团体性的本质特点 １８９
三、物业服务合同与其他提供服务类合同的关联 １９０
四、物业服务合同对其他典型合同的参照适用、类推适用 １９１
第三节 物业服务合同法律纠纷的类型化 １９２
一、物业服务企业的法律地位概述 １９２
二、物业服务费用法律纠纷 １９３
三、物业服务企业安全保障义务法律纠纷 １９６
四、住宅专项维修资金的管理与使用 １９８
五、物业服务合同终止后物业服务企业的后合同义务 １９９
第四节 业主自行管理：业主管理规约与业主大会的决议行为 ２００
第五节 《物权法》与 《民法典》物权编中的物业管理要点 ２０２
第六节 城市社会治理现代化与物业管理规范化 ２０４
一、城市社会治理的完善与物业管理地方性法规的推进 ２０４
二、《北京市物业管理条例》将物业管理纳入社区治理体系 ２０５
第十二章 建筑物损害责任 ２０７
第一节 建筑物损害责任概述 ２０７
第二节 建筑物管理瑕疵损害责任与建筑物缺陷损害责任 ２０７
第三节 建筑物中抛掷物或者坠落物损害责任 ２０８
一、建筑物中抛掷物或者坠落物损害的补偿责任 ２０８
二、《民法典》对禁止高空抛物规则的发展、完善 ２０９
第六部分 农村房地产法律制度
第十三章 土地承包经营权制度 ２１３
第一节 农村土地权利制度改革研究 ２１３
一、清末变法修律到新中国成立前我国农村土地法律制度变迁 ２１３
二、新中国成立以来我国农村土地法律制度变迁 ２１３
第二节 农村土地 “三权分置”、农地流转与农业经营体制创新 ２１８
第三节 农民集体所有权、农民集体成员权与农民集体决议 ２２０
一、农民集体所有权及其行使 ２２０
二、农民集体成员权及其行使 ２２２
三、农民集体决议 ２２３
四、“一体两翼”的乡村治理体系 ２２４
第四节 农村土地承包经营权的概念、法律性质与流转 ２２５
一、土地承包经营权的概念与法律特征 ２２５
二、土地承包经营权的法律性质 ２２７
三、土地承包经营权的流转 ２２８
四、承包地流转的新样态——土地经营权及其再流转 ２３０
第五节 农村土地承包经营权和农民住房财产权抵押法律制度：“两权”抵押贷款 ２３２
一、土地承包经营权抵押制度 ２３２
二、农民住房财产权抵押制度 ２３４
第十四章 宅基地使用权制度 ２３６
第一节 集体建设用地与集体经营性建设用地使用权 ２３６
一、集体建设用地的类型 ２３６
二、集体经营性建设用地入市历程 ２３６
第二节 宅基地使用权 ２３７
一、宅基地使用权制度及宅基地 “三权分置”改革 ２３７
二、宅基地使用权的可继承性 ２３９
第三节 农村房屋买卖合同的法律效力——以 “小产权房”买卖为中心 ２４０
一、农村房屋买卖合同概述 ２４０
二、“小产权房”买卖合同的法律效力 ２４１
第四节 《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》评析 ２４２
一、城乡建设用地增减挂钩制度的背景、依据和法律性质 ２４２
二、《重庆市地票管理办法》及重庆地票制度实践 ２４４
第七部分 房地产保障法律制度
第十五章 基本住房保障法律制度 ２５１
第一节 城市基本住房保障法律制度及其权利构造 ２５１
一、城市基本住房保障法律制度概述 ２５１
二、经济适用房法律制度 ２５２
三、公共租赁住房与廉租房 ２５３
四、城市棚户区改造 ２５４
五、共有产权住房：解析 《北京市共有产权住房管理暂行办法》 ２５５
第二节 农村基本住房保障法律制度 ２５６
一、农村住房保障法律制度建设的意义 ２５７
二、农村基本住房保障法律制度的具体设计 ２５９
三、农村基本住房保障中的政府责任——给付行政的视角 ２６５
四、总结：农村基本住房保障的两个维度 ２６６
第三节 《民法典》中居住权的基本住房保障功能 ２６６
一、居住权具有基本住房保障等多重功能 ２６６
二、以房养老的其他法律探索 ２６７
第四节 房地产税 ２６８
一、房地产税制度的社会背景 ２６８
二、房地产税制度的法律构造 ２６８
后记 ２７１