建筑房地产案件代理实操与技巧：评析30案_陈晓忠著_9787519743956

本书所选案例是作者从所办大量案件中精心挑选出来的，部分案件还经过再审程序，具有相当的典型性和代表性。本书分为建设工程篇、房地产篇、与房地产相关的权利转让篇三个部分，案例按照本案提示、案例索引、诉称辩称、事实查明、法院审判（或仲裁裁决）、本案代理思路评析的体例编排。通过本案提示，提出本案可以启发思考的有关法律问题，扼要说明*终结论；通过案例索引，让读者了解本案裁判文书编号和裁判年份，方便读者检索裁判文书原文；通过诉称辩称，让读者知悉本案各方当事人的观点，进而归纳本案的争议焦点；通过事实查明，使读者了解法院（或仲裁机构）所查明的案件法律事实；通过法院审判（或仲裁裁决），让读者了解法院（或仲裁机构）的裁判观点；通过本案代理思路评析，让读者知悉作者的办案历程和释法说理过程。本书具有较高的实用性，适合普通民众在解决类似法律纠纷时进行借鉴与运用，对于法律工作者也具有较高的参考价值。

序言
我与陈晓忠律师都是浙江青田人，基于同乡情缘及我对陈律师的了解，他是一位立足专业之基本、凝聚智慧而谋求突破，一直坚持工匠精神的专业律师。因此，当陈律师拿着他的新书《建筑房地产案件代理实操与技巧——评析30案》找到我，请我为之作序时，我欣然接受。
通读本书，以下几点给我留下深刻印象：一是案件提示高度提炼，观点明确，让读者可以一目了然；二是案件评析条理清晰，以案例为对象进行法律实证研究，深入浅出，有助于读者对法律适用的理解；三是理论与实践相结合，对建筑房地产行业实务中出现的法律问题进行总结和分析，并提出了解决问题的相应策略；四是从书中的案件诉讼历程来看，陈律师在调查取证、尊重客观事实的基础上，运用诉讼技巧，有力维护了当事人的合法权益。
本书的一点一滴、一字一句，积累了一篇又一篇内容丰富的案例，记录了一个又一个印象深刻的故事，这的确是陈律师的心血之作！本书的成稿，离不开他多年办案经验的积累，也离不开他伏案而作、坚持不懈的努力，更离不开他勤于思考、善于总结的治学精神。本书体现了陈律师扎实的法律理论功底和丰富的建筑房地产领域的实践经验。
律师著书立说，需要大量的诉讼案例素材；这与我们人大代表提出议案需要进行专题调研一样。诉讼是律师尽情发挥其才智的主要舞台，在这个舞台上，各位律师更能深入地理解法律条文和规则。专题调研是人大代表知情知政、深入实地联系群众和了解真实民情的主要方式；通过这种方式，才能梳理提炼出高质量的议案和建议。
实践出真知。本书是陈律师在工作之余将其经办的建筑房地产案例进行总结归纳、梳理分析后的研究成果，具有较强的实用性和可读性，读者在看了本书后更懂得如何运用法律维护自己的合法权益。当然，本书还存在着一些不足；但陈律师毕竟还年轻，还有今后长期的实践积累，我期待着陈律师将更多的实战经验升华为理论成果，出更好的作品！
第十二届、十三届全国人民代表大会代表
浙江省归国华侨联合会副主席
国和控股集团有限公司董事长　陈乃科
2020年4月

自序
英国经济学家亚当·斯密在其名著《国富论》中写道：“我们把健康托付给医生，把自己的财富、名誉甚至生命托付给律师。”由此来看，医生、律师在人们日常生活中的重要性可见一斑。随着现代经济的快速发展，民商事纠纷日益增多，且趋于复杂，有时一些民商事案件还涉及他人利益和公众利益，背后可能牵涉许多群体的就业乃至生计问题。从这个角度来讲，民商事案件代理的重要性并不逊于刑事案件的辩护。
改革开放以来，建筑业、房地产业一直在国民经济中起着至关重要的作用，已经成为国民经济的重要支柱产业。人们的生活和工作都离不开房屋及配套的基础设施，建筑业、房地产业的发展关系千家万户的生命和财产安全，乃百年大计。由于建筑业、房地产业的法律关系错综复杂，矛盾纠纷层出不穷，因此，建筑房地产领域中的法律事务，已成为律师民商事案件中的支柱业务。
建筑房地产法律业务涉及面广，主要围绕不动产标的开展法律服务。对于律师而言，建筑房地产法律业务是一项性价*高又有技术含量的法律业务。说性价*高，是因为建筑房地产业是资金密集型产业，投资规模大，建设周期长，能源消耗高，标的额一般来说都很高；标的额高，律师代理费相对就高；再加上该行业受国家法律的规范和宏观政策的调控广，其面临的法律风险也相对较多，整个市场对律师必然有刚需。说有技术含量，是因为建筑房地产法律关系不仅受到《合同法》的规制，还受到《建筑法》《招标投标法》诸多强制性规定的限制，往往不能单纯地以契约自由论之；再加上因建筑房地产领域实务性强，涉及造价、质量、工期等专业问题，较于普通民事案件，该类案件有专业性强、案件事实周期长、案情错综复杂、标的额较大、办理难度高等特点，是项“技术活”。
律师要想致力于建筑房地产法律业务，应当不断提高自己的业务能力，不仅要精通相关建筑房地产法律法规和政策，还要懂得基本的专业和行业规则，通过解决重点难点问题来制定案件的代理思路和代理方案。综观我办理过的近500起民商事案件，许多案件都涉及建筑房地产，因此我将办理该类案件的心得体会进行总结，通过这种以案说法的方式，认真深入地剖析这些案例，将胜、败、得、失的原因都清楚地展现给读者。这样，既达到我对多年来代理建筑房地产类纠纷案件这项工作进行总结的目的，同时也可供读者借鉴或参考。这正是我写本书的初衷。
本书分为三大部分，分别为建设工程篇、房地产篇、与房地产相关的权利转让篇。在建设工程篇中，我精选了9个案件作为分析对象，就建设工程纠纷中涉及的挂靠、违法转包、工程造价鉴定、工程增量优惠、工程管理费、工程款利息、施工合同的解除、延期完工违约金的调整、工程质量合格的认定、施工水电费的结算、工程签证行为的效力、实际施工人的权利保护等法律问题进行剖析、论述。在房地产篇中，我精选了14个案件作为分析对象，包括新房买卖、二*房买卖、房屋所有权确认、房屋租赁、车库使用权保护等类别，就房地产领域纠纷中涉及的逾期付款违约责任、延期交房违约责任、房屋买卖合同的解除、房屋权属的确认、房屋闲置损失的赔偿、建筑物的区分所有权等法律问题进行剖析、论述。在与房地产相关的权利转让篇中，我精选了7个案件作为分析对象，包括因债权转让、股权转让、委托持股、个人合伙、继承、竞买等原因引起的物权权属变动，就与房地产相关的权利转让纠纷中涉及受让债权真实性的审查、债权转让的通知、合同性质的确定、事实合伙的确认标准、遗嘱的效力、优先购买权的实现等法律问题进行剖析、论述。
在这精选的30起案件中，每一个案件都包括本案提示、案例索引、诉称辩称、事实查明、法院审判（或仲裁裁决）、本案代理思路评析。本案提示，提出本案可以启发思考的有关法律问题，扼要说明*终结论，是对该案例代理思路的精简概述；案例索引，让读者了解本案裁判文书编号和裁判年份，方便读者检索裁判文书原文；诉称辩称，让读者知悉本案各方的观点，进而归纳本案的争议焦点；事实查明，使读者了解法院（或仲裁机构）所查明的案件法律事实；法院审判（或仲裁裁决），让读者了解法院（或仲裁机构）的裁判观点；本案代理思路评析，让读者知悉我的办案历程和释法说理过程。经过前述6个板块对每个案件进行介绍、剖析，让读者了解我如何分析案件的性质，如何运用代理策略把握问题的关键，如何运用诉讼技巧获得当事人预期乃至超过预期的诉讼（仲裁）结果。
但法律包罗万象，司法实践观点也在随着社会的发展不停地变化，本书只是一个时期阶段性的成果。本书涉及的一些观点仅是我执业经验的总结，难免有不当之处，欢迎广大读者多提宝贵意见和建议、交流切磋，让我们更好地总结经验、提高水平。路漫漫其修远兮，唯有不忘初心，砥砺前行。是为序！
陈晓忠
2020年4月

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