城市商业房地产整体估价/房地产评估发展丛书_张然，杜清运，唐琳著_9787010188911

　　《城市商业房地产整体估价/房地产评估发展丛书》共分为十个章节。第一章为估价方法与技术概述，系统总结了现有商业房地产估价方法与技术；第二章为整体估价模型构建，围绕着商业房地产整体估价模型，详细地阐述了技术路线、模型基础、模型设计和模型解析；第三章为数据收集与管理，系统地介绍了评估数据的采集和组织；第四、五、六、七章为估价模型实施，依托GIS技术、模糊数学理论、空间计量经济学理论等技术方法，依次对商业房地产整体估价中的影响因素提取、影响因素量化、房地产权重计算以及估价模型构建等进行了详细介绍；第八章为实证分析，以深圳市为例进行了商业房地产整体估价的实践研究；第九章对深圳市商业房地产整体估价信息平台进行详细介绍；第十章为结论与展望。

　　伴随着我国日益加快的城市化进程，现有的以土地出让金作为地方政府主要收入来源的财政模式，亟须进行改革与创新。借鉴国外成熟经验.房地产税由于其低成本、可持续的税收特点，逐步提上了改革日程。作为房地产税的重要技术支撑，房地产批量估价是一种科学的、有效的确认房地产税基的新兴方法。近年来，作为抑制房价过快增长的重要宏观调控手段，国家明确要求加强对房地产交易环节的征管工作，学术界对住宅房地产的批量估价研究相对成熟。有别于住宅房地产，商业房地产具有更高的市场价值，且价格形成机制也更为复杂。打破现有以估价师经验为主的方法格局、建立适合商业房地产特点的估价方法，已经成为评估研究领域亟待解决的热点问题。
　　为了达到高精度、低成本的评估目的，本书综合运用模糊数学、统计学、计量经济学等方法理论，在现有房地产批量估价方法的基础之上.结合地理信息系统（Geographic Information System，GIS）空间分析技术。构建基于改进空间误差模型（Spatial Error Model，SEM）的商业房地产整体估价计算方法。同时，本书设计了商业房地产整体估价的实施流程.并以深圳市华强北商业区为例进行实证分析。具体内容如下：
　　丰富并完善房地产整体估价理论基础。进一步明确商业房地产类型及特点，以现有房地产估价理论为依托，总结现有商业房地产个案估价和批量估价技术方法。在此基础之上，详细阐述了房地产个案估价与批量估价、房地产批量估价与整体估价之间的辩证关系，并结合商业房地产特点，丰富现有估价理论，为商业房地产整体估价模型的建立，奠定理论基础。
　　梳理并量化商业房地产价格影响因素。结合现有国家房地产估价规范.从一般房地产价格影响因素人手，系统总结商业房地产价格影响因素，结合商业房地产特点，引人商圈分析理论，筛选影响商业房地产价格的区位、实体因素。使用地理信息系统技术，实现对商业房地产区位因素的量化分析，解决传统房地产估价中区位因素依靠估价师主观判断的问题。
　　拓展并优化现有房地产权重计算方式。运用隶属度计算、贴近度计算等模糊数学理论方法，将商业房地产不同的价格影响因素进行标准化处理。建立基于价格影响因素的房地产权重定量计算方法，克服现有房地产权重确认过多依靠估价师经验的现状，使得房地产权重计算更为科学、合理，增加权重计算的可信度，优化房地产权重计算方式。
　　构建并规范商业房地产整体估价方法。运用空间拓扑学基本原理，将商业房地产影响因素视作为多维空间的距离，对空间权重矩阵由单变量向多变量进行改造，建立了基于改进空间误差模型的整体估价计算方法。以深圳市华强北商业区为例进行模型的有效性分析和对比分析。实验结果表明。新方法无论是在模型拟合度还是在评估结果质量方面，均有较大提升。
　　建设深圳市商业房地产整体估价信息平台。参照规范的商业房地产估价流程，明确了深圳市商业房地产整体估价信息平台的建设原则和目标。在完成总体框架设计基础上，下设了12个功能模块，以商业房地产整体估价技术流程为主线，不同的模块分别对应着商业房地产整体估价的计算步骤.服务于商业房地产整体估价研究，实现房地产整体估价全过程的系统化、平台化。

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