本书旨在对中国住房金融市场的发展进行梳理，对其发展中的风险进行分析，对存在的问题进行探讨，并提出对策建议。本书内容主要包括三部分：*部分，中国住房金融发展总报告，具体包括中国住房金融发展的历史与现状，住房金融政策脉络梳理，当前住房金融发展中存在的问题，对策建议及未来展望；第二部分，市场篇，主要对中国住宅金融各子市场进行分析，包括住房抵押贷款市场、住房开发企业融资市场、公积金运行情况、RMBS市场、REITs市场、住房租赁金融市场等；第三部分，专题分析篇，聚焦于住房金融的风险以及金融如何支持住房租赁市场发展两个主题，包括住房金融风险分析、金融如何支持住房租赁市场发展、国外REITs发展。
开启住房金融新篇章（代序）
李扬
由国家金融与发展实验室房地产金融中心中心编写的《中国住房金融发展报告（2019）》（以下称报告），终于同读者见面了。这份凝聚了蔡真博士及其团队近一年之心血的报告，全面回顾了中国住房金融的发展历程，概括了中国住房金融的巨大成就，总结了它对国民经济发展的重大贡献，展望了未来我国住房金融发展的前景。这是目前国内有关住房金融最为全面、较为权威的一份研究报告。作为国家级专业金融研究智库，我们将定期出版《中国住房金融发展报告》（年度），同时还将针对市场热点发布专题报告，以期为我国住房金融市场健康发展贡献绵薄之力。
一 警惕房地产市场成为灰犀牛
党的十九大报告对住房市场的发展重新做了定位，那就是习近平总书记一句非常平实的话：房子是用来住的，不是用来炒的。落实这一定位，需要沿着两条线展开工作：一条是落实住，就是要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度：另一条就是抑制炒，那就需要建立支持房地产市场可持续发展的长效机制。毫无疑问，这两条线的努力，都离不开有效的房地产金融体系的支撑。
报告的第十章和第十一章，主要围绕第一条发展线索涉及的金融问题展开分析。第十章集中讨论了金融支持住房租赁市场的基本原则，并提出了具体的政策建议，指出，对住房租赁市场的金融支持，应该集中于供给端，而对需求端的支持，则应财政、金融并举且以财政手段为主。在地域配置上，以集中于大城市（更准确地说是特大城市）为宜，等等。第十一章则对金融支持的重要工具REITs的海外发展经验进行了总结。
针对第二条线索，报告的第九章对住房金融的风险进行了分析，重点回应了社会各界对房地产泡沫问题的关切。
报告认为：我国住户部门的房贷金融风险整体可控。尽管从房价收入比、租金资本化率等指标的国际比较来看，我国整体和一线城市都处于高位，可明显观察出泡沫，但是，从贷款偿债率指......
蔡真，国家金融与发展实验室房地产金融中心主任，中国社会科学院金融研究所副研究员。主要研究领域为房地产市场及房地产金融，在核心期刊发表房地产金融相关学术文章十余篇（含合著），出版学术专著1部，主持房地产金融相关省级课题2项，完成国家金融与发展实验室智库课题6项。
总报告
第一章 中国住房金融：历史进程、演进逻辑和重大问题／003
一 中国住房金融发展的巨大贡献／006
二 中国住房金融的历史和现状／009
三 中国住房金融发展的三条主线／019
四 中国住房金融的调控政策及效果／022
五 中国住房金融发展中的问题／032
六 未来展望及对策建议／037
市场篇
第二章 个人住房贷款市场／043
一 个人住房贷款市场总量及结构／044
二 个人住房贷款利率走势／052
三 个人住房贷款风险情况／054
四 2019年个人住房贷款市场展望／061
第三章 房地产开发企业融资市场／063
一 房地产开发企业主要融资渠道现状／064
二 房地产开发企业融资成本情况／082
三 2019年房地产开发企业融资情况展望／086
第四章 住房公积金市场／089
一 住房公积金运行情况／090
二 当前住房公积金制度存在的问题／097
三 住房公积金制度的改革方向／101
第五章 个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）市场／107
一 发展现状／109
二 现存问题／127
三 发展建议／130
第六章 房地产投资信托基金（REITs）市场／133
一 REITs市场的发展历程／134
二 境内REITs市场发展现状／137
三 目前境内类REITs模式问题剖析／145
四 发展建议／152
第七章 住房租赁金融市场／157
一 住房租赁企业的金融支持／158
二 个人租赁及出租住房的金融支持／166
三 2019年住房租赁金融市场展望／170
第八章 小众住房金融市场／173
一 住房抵押P2P贷款市场／174
二 个人住房典当融资市场／177
三 个人住房反向抵押贷款市场／179
专题篇
第九章 住房金融风险分析／185
一 住户部门住房金融风险分析／187
二 房地产开发企业金融风险分析／196
三 房地产市场的系统性风险基于横向关联的视角／203
四 对策建议／207
第十章 住房租赁市场的金融支持／209
一 我国发展住房租赁市场的必要性／211
二 金融支持住房租赁市场发展的国际经验／225
三 我国金融支持住房租赁市场的问题及对策／237
第十一章 境外主要REITs市场发展／241
一 全球REITs市场发展情况／242
二 美国REITs市场发展情况／244
三 日本REITs市场发展情况／251
四 新加坡REITs市场发展情况／255
五 中国香港REITs市场发展情况／258
新书资讯
