土地增值税清算全流程操作实务与案例_董宏_9787509217481

全书逻辑顺序：

清算前期工作、清算收入确定、扣除项目确定、清算成果4大环节

每个环节分为：

清算操作、鉴证政策、清算政策、税务审核4个部分

■清算业务流程梳理

■清算鉴证规定归纳

■清算涉税政策对比

■清算综合案例剖析

■清算税务审核要点

剖析土地增值税税收规则，梳理各地政策差异，明确核心操作要点

土地增值税的政策及征管与其他税种不同，特别是其清算业务，属于一种事后对已发生业务的税务处理，专业性强、政策差异大、业务繁杂并且时间跨度长。因此，在土地增值税征管中，大部分地区清算业务是由纳税人委托税务师事务所开展的，企业负责提供资料，税务机关负责审核。清算是在项目结束之后反过来对开发项目进行全方位的清理，而在清算之前，企业由于不了解清算业务，经常会造成一些清算资料的缺失和数据混乱等问题，影响了清算的准确性。而税务机关在日常检查中，对没有结束的开发项目，无法进行清算政策执行情况的即时检查，必须等到清算结束才能对报审的清算资料进行审核。针对这些情况，本书在写作上，以清算鉴证流程、清算税收政策以及清算税务审核为主线，目的是帮助企业在项目开发过程中提前介入土地增值税清算业务；在政策比对上扩展到全国各地政策掌握尺度，为财税中介机构提供一个更广泛的参考范围；同时，书中对清算鉴证流程进行了梳理，也方便税务机关了解清算鉴证业务，从而更好地开展清算审核（检查）工作。

一、具体写作说明

（一）土地增值税政策及征管特点

土地增值税不论是政策解释还是征管方面，都与其他各个税种不同，具体特点如下：

一是政策解释呈现明显的梯级层次。国家税务总局的很多政策规定因各地房地产市场管理不同而无法具体细化，各地在总局政策原则下根据具体情况出台详细规定，其政策规定因情况不同又会产生一定的差异。

二是清算业务的鉴证。土地增值税申报量最大的业务就是清算业务，由于清算业务涉及项目开发全过程，面广量大涉税处理复杂，因此一般由专业的财税中介机构接受纳税人委托进行项目的土地增值税清算，而税务机关负责项目管理和清算审核。

三是在项目开发中对政策应用进行合理沟通协商。由于各种新情况层出不穷，无法一一事前明确政策规定，在土地增值税的相关政策（处理）中，有很多规定就用了其他合理方法的兜底条款，因此对于一些政策无法覆盖的情况，一般是根据政策原则沟通协商确定。

（二）内容编写形式

根据上述土地增值税的特点，本书在编写时，从五个方面进行了考虑：

一是叙述顺序。为完整梳理土地增值税清算的全部业务，分别从清算的前期工作（第2章）、清算收入的确定（第3章）、清算扣除项目的确定（第4章）以及清算成果（第5章）四个环节进行讲解。

二是在每个环节中按照清算操作、鉴证政策、清算政策、税务审核四个部分叙述。这四个部分的逻辑关系为：清算操作的政策依据是国家税务总局及各地发布的清算（审核）政策，在业务开展过程中按照鉴证政策的规范要求进行清算鉴证，税务机关再对清算的成果进行审核。

三是各地政策对比。在土地增值税的政策执行中，各地政策规定有一定差异，虽然具体情况不同不能照搬，但属于他山之石，因此在编写时尽量将不同点归纳出来。各地政策规定都在不断发展，为保持政策的有效性，在选择时，尽量选择各地近几年出台的尚在使用当中（没有作废）的政策规定。

四是政策规定与审核政策规定的混合。土地增值税的政策规定严格来说应该分为政策规定和审核政策规定，在国家税务总局及各地的政策规定中，很多政策规定是通过审核政策体现出来的，因此本书在编写时以政策规定为主，税务审核时以基本方法为主。

（三）政策引用方式

分析税收问题，最重要的是政策引用。税务人员、企业会计及税务师事务所人员在日常工作中遇到问题时，最需要的就是快速找到解释政策的文件内容，特别是具体规定。为便于使用者在使用时对照查找政策，我们在每个涉税业务问题分析中，对涉及的税收政策，均明确列示到文件的条、项、点和款，同时以实际操作的应用为主，不对有争议的政策进行讨论。

特别说明：2018年国税、地税机构合并，因此，本书中涉及的各地国家税务局地方税务局均已改名，但政策实质不变。《国家税务总局关于修改部分税务部门规章的决定》（国家税务总局令第44号）、《国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告》（国家税务总局公告2018年第31号）等均有详细规定，敬请读者留意。

此外，目前增值税改革政策频繁出台，有关税率发生了较大的变化，但土地增值税项目清算涉及的主要是以往的政策，一般影响不大。为方便今后的使用参考，我们将新出台的增值税政策文件规定列举如下：

《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）第一条规定，自2018年5月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10% 。

《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）第一条规定，自2019年4月1日起，增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

（四）章节安排

本书的章节安排，听取了很多基层税务人员、财税中介机构及会计人员的意见，在具体章节安排上，以清算业务为主兼顾其他各项业务政策。第1章是基本政策，包括预征、核定征收等内容；第2章至第5章是土地增值税清算业务；第6章是旧房、单纯土地使用权转让等政策内容；第7章是从税务检查（或审核）角度出发，对重要的土地增值税政策适用情况以及利用清算成果对其他税种进行的检查。

二、编写情况

为使书中的问题解答方便读者使用，贴近实际操作，在编写这本书的时候，我们向基层税务机关人员、税务师事务所及房地产企业财务人员征求意见，收到了很多反馈，例如，国家税务总局南京市税务局张翔先生，对清算政策的适用解释提供了很大帮助；国家税务总局南京市稽查局李璐女士从税务检查角度提供了很多实际经验；立信税务师事务所江苏分公司曹丰先生从财税中介机构鉴证角度，对政策适用及清算业务提出了很多建议；南京中鸿汇则税务师事务所张骏超先生对鉴证实际操作提供了大量经验，从实操角度提供了很多政策适用解释；南京鑫磊房地产开发有限公司（当代置业南京地区公司）财务总监陆勇先生对书中整体业务安排及相关问题解释给予了很大帮助；苏宁置业集团有限公司财务部经理石伟提出了多个在工作中遇到的问题；南京朗诗地产有限公司税务主管徐思婷不仅提出多个在工作中遇到的问题，对文字修改亦有很大贡献。此外，江苏金象城国际集团有限公司、江苏明豪投资控股集团有限公司、南京瑞唐科技发展有限公司、南京栩宽有限公司等在本书写作期间正值有项目开发（或清算），比对书中内容提供了很多实务素材。还有很多税务机关、税务师事务所以及企业的朋友在写作中提供了很多帮助，在此我们向所有对本书有所贡献的朋友表示衷心的感谢！

近几年在工作中经常阅读参考财税界大咖撰写的业务书籍，在实际工作中与编写问答时不可避免地受到这些书的影响和启发，一些问题的处理思路还参考了税屋网及相关网站部分专家的意见，在此一并致以衷心的感谢！

本书的出版，更要感谢中国市场出版社副总编胡超平女士和钱伟、张瑶等编辑，她们不仅仔细审阅、精心编辑，还从编写格式、内容编排等方面给予热心指导，在此致以衷心的感谢！

由于理论水平有限，同时土地增值税在实际操作中的业务无法穷尽，而政策又在不断变化，因此希望读者朋友将批评的意见和自己的想法告诉我们，以便今后的版本不断完善。书中难免有错漏和不足之处，恳请广大读者批评指正。

需要声明的是，本书对各类问题的解答和政策应用属于个人观点，正式政策解释以国家税务总局及各地税务机关解释为准。

董宏

2019年3月

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