本书内容全面涵盖了《不动产登记暂行条例》及实施细则所有条文，结合相关法律法规及新《物权法》司法解释，全面剖析了不动产统一登记制度。读者阅读时不仅可以明晰法律的具体规定，亦可以了解大量现实情况的处理方案，具有较强的实践价值。本书可作为不动产登记机构工作人员的手头办事指南，亦可以作为普通百姓办理不动产登记的实践指导，同时可作为了解不动产统一登记知识的入门教材。

序 党的十八届四中全会提出“依法治国”、“依宪治国”的理念，引起了各方对于“法治”探讨的热情。在我看来，十八届三中全会讲到的是改革开放的路线图和时间表，而四中全会讲到的是依法治国的体系和方法怎么能够现代化，这是它（四中全会）最本质的特点。不言自明，只要用“法治”的理念来治国，治理经济，就能做到事半功倍，这就是“法治”的作用。中国法治朝前走，关键是在新起点上起好步，四中全会将是一次全面的起步。“依法治国”就是要约束公权力，对于公权力来说“法无授权即不可为”，而要约束公权力，就要制定明确的权力规则和界限。刚刚颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》正是这样一部行政法规，对不动产登记机构来说，这是一部约束它的法规，但对于当事人来说，这是一部授权法。《不动产登记暂行条例细则》之所以“千呼万唤始出来”，正是因为多部门利益格局难以被打破。自是由于《不动产登记暂行条例》及实施细则要实行统一登记，以后所有的不动产登记均由一个机构来进行。这样一来，原来负责登记的很多部门都要弃权，这正是他们不愿意做的事情。四中全会所提出的“依法治国”的理念恰是要偏重于对公权力的制约。所以《不动产登记暂行条例细则》终于颁行，正体现了要从制度上解决问题的决心。显冬教授作为我的学生，在大学任教三十余载，他扎实的理论功底以及丰富的法学教学经验有口皆碑。从20世纪90年代起，显冬教授开始致力于案例研习的教学方法，将案例研讨视为法律逻辑思维养成的必经之路，追求法学方法论只能来源于并且服务于审判实践，始终遵循“讲法律离不开讲法律关系，讲法律关系就离不开讲案例”的经验。 这本小册子延续了显冬教授以案明法的风格，他与自己的学生申艳红和倪淑颖共同合作，为宣传《不动产登记暂行条例》及实施细则的有关理论且为方便老百姓的不动产登记实践，披星戴月，不断收集整理有关理论研究成果与司法实践判例，撰写了《〈不动产登记暂行条例〉及实施细则法律适用问答》一书。对于现行法中几乎每一个与不动产登记知识有关的问题，都尽可能地运用有关的案例予以说明，这无疑会有助于读者对于有关问题的理解，也有利于对有关法律予以适用，使普通的老百姓能够看得懂、记得住、用得上。 十八届四中全会是我党第一次以“依法治国”作为主题的中央全会，这在我国的“法治”进程中令人振奋，但“法治”是一个渐进的过程，《不动产登记暂行条例》及实施细则的出台只是法治进程中的一步，“法治”需要专家学者和治国者的努力，也需要普通民众的参与。 这本普法的小册子正是基于这个目的而做成，所以其可以作为普通百姓了解不动产登记常识的途径；也可以作为不动产登记机构工作人员的工作参考；同时也可以作为对不动产登记理论与实践饶有兴趣的读者的浏览之物，相信其定会带给所有的读者一种开卷有益的收获。 是为序。 江平2016年1月于寓所

李显冬，中国政法大学民商经济法教授、博士研究生导师，现任中国政法大学国土资源研究中心主任，中国农业经济法研究会副会长，中国法学会能源法研究会常务理事，北京市人民政府行政复议非常任委员，北京市法学会理事，北京市妇女法学会副会长。国土资源部不动产登记法律中心专家。 著述有：《民法物权法典型案例疏议》《新编中国物权法要义与案例释解》《中国矿业立法研究》《从大清律到民国民法典的转型》《中国土地立法研究》《中国民法实务研究物权编》《中国矿业法律制度研究》《中国矿业立法理论与实务》《不动产登记暂行条例条文解析》（案例应用版）等。

目录 第一章不动产登记基础理论 一、为什么要制定《不动产登记暂行条例》及实施细则？ 二、《不动产登记暂行条例》及实施细则与调控房价是什么关系？ 三、《不动产登记暂行条例》及实施细则与反腐是什么关系？ 四、《不动产登记暂行条例》及实施细则贯彻了哪些原则？ 五、针对“统一登记”，登记机构需要做哪些工作来配合？ 六、我国颁行《不动产登记暂行条例》及实施细则究竟是为了强化登记机构的管理职能，还是为了便利当事人不动产交易并保障其安全？ 七、到底什么才是不动产？ 八、我国的不动产主要有哪些类型？登记时要注意什么问题？ 九、我国不动产登记的类型究竟都有哪些？ 十、房屋等不动产为什么要进行不动产登记？ 十一、不动产登记到底有什么用处？ 十二、为什么我国现在要实行不动产统一登记？ 十三、不动产登记机构应如何配合统一登记？ 十四、不动产登记“进一个门、办一张证”指日可待吗？ 十五、在我国，究竟哪些不动产权利才需要登记？ 十六、非经登记也生效的不动产物权有什么特殊之处，登记过程中要怎么予以注意？ 十七、不动产登记过程中要遵循哪些原则？ 第二章不动产登记机构 十八、进行不动产登记应找哪个机构或部门？ 十九、我国不动产登记机构的管辖原则为何？ 二十、属地管辖和级别管辖有哪些区别?在一般原则之外，还有没有例外的规定？ 二十一、不动产登记机构进行登记怎么收费？ 第三章不动产登记簿 二十二、什么是不动产登记簿？设置不动产登记簿有什么好处？ 二十三、登记簿及登记资料要遵守哪些规定，登记机构应怎么把握？ 二十四、不动产登记簿是由哪个机构保存的，怎么查询？ 二十五、我国不动产登记簿都有哪些种类？ 二十六、不动产登记簿需要按什么原则来进行编制？ 二十七、不动产登记簿如何统一？ 二十八、是否将不动产权利登记在了不动产登记簿上，在法律上究竟有什么不同的结果？ 二十九、我国统一的不动产登记簿里都要对哪些不动产予以记载？ 三十、登记单元是什么意思？如何确定一个不动产登记单元？ 三十一、房屋登记簿与房地产登记档案有什么区别？ 三十二、不动产登记簿和权属证书两者在法律上有什么区别？ 三十三、不动产登记簿究竟应记载哪些内容? 三十四、不动产登记簿要记载不动产的内容，登记机构具体应怎么把握？ 三十五、不动产登记簿样式应怎样设计？ 三十六、所谓不动产登记簿电子介质是什么意思？是不是完全不能再用纸质的登记簿？ 三十七、我国登记簿如何实现电子化？实现电子化应该注意哪些问题？ 三十八、《不动产登记暂行条例》及实施细则对不动产登记簿的记载有何要求？ 三十九、不动产登记簿的稳定性是什么？什么情况可以修改登记簿？ 四十、对不动产登记人员有什么要求？要进行什么样的培训？ 四十一、不动产登记簿应该由谁来保存？保管人应当履行哪些法定职责？ 四十二、不动产登记机构具体应该怎样保管登记簿？ 四十三、不动产登记簿的永久保存？ 四十四、不动产登记簿被毁损时应怎么办？ 四十五、不动产登记簿在什么情况下需要移交？ 第四章不动产登记一般程序 四十六、登记行为是否只能依当事人的申请才能启动？ 四十七、不动产登记的“申请原则”？ 四十八、不动产登记申请能否用口头形式进行？ 四十九、不动产登记申请可以撤回吗？什么情况下才可以撤回不动产登记的申请？ 五十、不动产登记申请为什么要以“共同申请”为原则？ 五十一、不动产登记申请以“双方申请”为原则，那么什么情况下才允许单方进行申请呢？ 五十二、不动产登记申请可以代理吗？ 五十三、是否提起不动产登记申请有什么不同？ 五十四、我国不动产登记到底规定了哪些种类？ 五十五、什么是“嘱托登记”？它和当事人自己申请登记究竟有何区别？ 五十六、不动产登记实行“申请原则”，登记机构可以主动进行登记吗？ 五十七、不动产登记机构如何履行公开义务？ 五十八、不动产登记机构进行登记审查之前，需要做好哪些准备工作？ 五十九、我国不动产登记机构的审查职责都有哪些？ 六十、登记机构进行审查时，需要注意法律的哪些要求？ 六十一、当事人进行不动产登记申请要提供哪些申请材料并应注意什么要求？ 六十二、不动产登记机构什么时候才需要进行实地查看？法律都有哪些具体的规定？ 六十三、不动产登记机构在什么情况下可以行使调查权，调查时当事人的配合是法定义务吗？ 六十四、不动产登记机构进行登记有没有期限的规定？ 六十五、如果同一不动产权利有两个主体申请的，不动产登记机构应该怎么处理？ 六十六、不动产登记完成的标志是将不动产权利记载于登记簿之上？还是颁发权属证书？ 六十七、不动产登记机构在什么情况下才会不予登记？ 第五章具体不动产权利的登记 六十八、集体土地所有权及集体建设用地使用权的登记应怎样进行？ 六十九、国有建设用地使用权及房屋所有权登记应怎样进行，需要注意什么？ 七十、宅基地使用权及房屋所有权登记需要提交的材料及注意事项 七十一、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权怎么登记？ 七十二、土地承包经营权如何进行登记？ 七十三、海域使用权的登记申请需提交什么材料？ 七十四、地役权登记的规则有哪些？ 七十五、抵押权登记一般问题 七十六、最高额抵押是什么？应怎样办理登记？ 七十七、在建建筑物应怎样办理登记？ 七十八、预购商品房抵押登记应提交哪些材料？ 第六章不动产登记特殊程序 七十九、什么叫不动产登记特殊程序？这些特殊程序有什么作用？ 八十、不动产预告登记的功能和法律性质究竟应如何看待与认识？ 八十一、不动产预告登记的法律效力应该如何把握？ 八十二、不动产预告登记的成立和消灭条件是如何规定的？ 八十三、不动产更正登记究竟是怎么回事？ 八十四、不动产更正登记在什么条件下才能得以成立？ 八十五、什么是不动产异议登记？搞异议登记到底有什么用处？ 八十六、法律对异议登记成立与失效构成要件有哪些具体规定？ 八十七、不动产异议登记和预告登记究竟有哪些区别？在不动产登记过程中，如何适用这两种特殊登记？ 八十八、什么是不动产查封登记？是否只有法院才能进行查封登记？ 八十九、查封登记可以对哪些不动产予以查封？不动产查封登记如何进行？ 九十、什么是不动产轮候查封？轮候查封就是重复查封吗？ 第七章登记信息的共享与保护 九十一、不动产登记信息管理平台是做什么用的？为什么要建立登记信息管理平台？ 九十二、不动产登记信息管理平台将怎么建设，要注意什么？ 九十三、不动产登记信息管理基础平台的建设如何予以推进？ 九十四、电子技术的发展对不动产登记将产生什么样的影响？ 九十五、不动产登记信息全国如何联网？实践中应该怎么进行？ 九十六、不动产登记信息为什么要实现共享，怎么才能实现此种共享？ 九十七、不同行政机关怎么配合不动产登记信息共享的要求？ 九十八、不动产登记当事人的查询权为什么很重要？ 九十九、查询权制度应该怎么来保证其实施并不断完善？ 一百、对不动产登记信息的“有限公开原则”应该怎么理解？ 一百零一、可以查询不动产登记信息的主体有哪些？ 一百零二、不动产登记信息的保密制度都有哪些具体规定？ 一百零三、当事人和有关机关对不动产登记信息是否有保密义务？ 第八章责任部分 一百零四、不动产登记机构工作人员的赔偿责任 一百零五、不动产登记机构工作人员违法行为的法律责任有哪些？ 一百零六、不动产登记机构赔偿责任的性质、范围和资金来源是什么？ 一百零七、当事人在不动产登记过程中违法行为的法律责任有哪些？ 一百零八、泄露或者不当使用不动产登记信息可能需要承担什么样的法律责任？ 第九章附则 一百零九、《不动产登记暂行条例》及实施细则的附则的把握 一百一十、《不动产登记暂行条例》及实施细则颁行后，与以前规则的冲突处理 一百一十一、《不动产登记暂行条例》及实施细则新旧法冲突的解决和适用范围和时间 附录 《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》及相关法律法规对照表