《不动产管理/21世纪高等院校教材》是针对不动产管理、土地资源管理、房地产经营管理、城乡规划管理等相关专业编制的21世纪高等院校教材。《不动产管理/21世纪高等院校教材》结合本学科国内外的发展前沿和科研成果，全面阐述了不动产管理的基本理论、基础知识和基本方法，对不动产管理概述、不动产管理的理论基础、不动产市场分析、不动产产权产籍管理、不动产资源的规划管理、不动产交易市场管理、不动产税收与评估、不动产经营管理、不动产综合服务管理、不动产的资产管理和不动产资源的信息化管理等方面进行了详尽论述和系统介绍。

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　　《不动产管理/21世纪高等院校教材》是为地理学科“资源环境与城乡规划管理专业”不动产与国土资源管理方向的专业主干课程《不动产管理/21世纪高等院校教材》配套开发教材，旨在使学生学习本专业理论和相关课程以后，能全面了解不动产产权理论、不动产管理制度，不动产金融等基础理论；掌握不动产开发管理、不动产交易市场管理、不动产产权、产籍管理、不动产评估、不动产经营、不动产顾问咨询与服务的内容、目标、方法与技能，对国内外不动产管理发展动态与信息化管理的发展有一个全面的了解。

　　《不动产管理/21世纪高等院校教材》：
　　第一章 不动产管理概述
　　【章节介绍】本章介绍不动产的含义与特征、不动产的类型，不动产业及其特点；不动产管理的含义、职能与管理模式；概述土地管理、房产管理的概念及其他不动产管理的对象与内容。
　　第一节 不动产概述
　　一、不动产的含义与分类
　　不动产是人类赖以生存和生活的基本条件，是一切经济活动的基础和载体，为社会生活提供基本的生产和生活场所。尽管中国的不动产业发展较晚，但不动产作为一种重要的资源和商品，已经日益成为区域社会经济发展的重要财富。不动产不仅是国家财富的重要组成部分，更是居民家庭财富的主要形式之一。发达国家不动产财富占比可达到40%~50%，不动产因而有世界上最大的生意的说法。据报道，2006年，英国全国总财富达652500亿英镑（1英镑≈9.4374元人民币），其中住宅用不动产以391500亿英镑的价值，占到了总量的60%。在我国改革开放的30多年中，不动产业也逐步成长为国民经济的支柱产业之一，对我国经济增长作出了令世人瞩目的贡献。伴随着不动产行业的迅猛发展，不动产利用规划（战略规划）、价值评估、市场交易、租赁服务、投融资等活动也日益活跃，规模日益增大，不动产所创造的财富越来越大，对不动产管理与服务的潜在需求巨 大。
　　（一）不动产的含义与特征
　　1. 不动产的含义
　　在国外不动产一词常用real property和real estate，我国把不动产译为immovable property。
　　不动产一词最早源于英文“不动产”（real estate）。这个词实际上产生于西班牙语“真实的”一词，含义是“皇室的”。El Camino Real就是指皇室的马路，而不动产是指皇室的资产。公元1500年左右，农业时代结束，工业时代开始，权力不再基于土地和农业。君主们认识到必须实行土地改革法案，允许农民拥有土地。为此，皇室创造了对土地所有权的“纳税”和“抵押贷款”两种衍生工具，成为让平民融资并获得土地的一种方式。税收和抵押贷款就是不动产的衍生工具。当皇室认识到，金钱不再产生于土地而是产生于土地的“衍生工具”时，君主们建立了银行，让银行管理新增加的事务，即不动产管理。
　　关于不动产的定义及其范围，各国较多从民法的角度对不动产进行界定。《法国民法典》第516条就规定“一切财产，或为动产，或为不动产。”第518条将不动产定义为：“土地及其建筑物依其性质为不动产。”瑞士民法将不动产定义为：“不动产登记簿上已登记的独立且持续的权利、矿山、土地的共有关系的所有部分。”《德国民法典》中并没有使用“不动产”一词，而是使用“不可动之物”，其通行的解释是“地产”，在法典的第96条规定：“土地的主要组成部分，为定着于土地的物，特别是建筑物及与土地尚未分离的出产物。”可见，房屋等建筑物是地产的必要组成部分，与土地不可分割，突出了土地作为不动产核心的观念。《意大利民法典》第812条的规定是：“土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，即使是临时附着于土地上的建筑物以及在—般情况下那些或是自然或是人为地与土地结为一体的物品是不动产。固定河岩或者河床之上并且为永久使用而建造的磨坊、浴场以及其他漂浮在水面上的建筑视为不动产。”在英国的法律中，不动产与广义的土地等同，是指包括地面、地下和土地上空的一切财产。这里地面上的财产，除主要指房屋外，还包括定着其上的物，如生长着的植物等任何有意置于地表或埋在地下，认为应永远定着于土地上的东西。有的国家法律规定不动产中包括农作物，有的则不包括。有的对于农作物还区别对待。如在美国法律中，关于植物为动产与不动产的划分标准为：按年计算并以人力生产的各类植物为动产，包括水果、苗圃花卉、短时期内将伐树木及已转卖土地上的已收割或已成熟的农作物。而常年生并立于土壤中的天然植物为不动产，包括乔木和灌木、已转卖土地上的生长的树木和无保留条件转卖土地上生长期中的农作物。所以，对不动产和动产的区别，要依据国家、地方法律的规定而确定。
　　尽管各国对不动产的表述不同，但都包含了土地、建筑物及土地上之定着物等基本要素。
　　我国在《物权法》第92条将不动产定义为：“不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第186条所作的解释认为：“土地、附着于土地上的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”建设部2003年发布《房地产业基本术语标准》中对不动产术语的定义为：不动产（immovable property）是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
　　美国教科书《现代不动产》中对不动产的描述是：不动产是指拥有所有权的事物－所有者可以使用、控制或处置的事物。不动产包括有形土地、建筑物和附属于土地的改良工事，从学术意义上讲，不动产是指内生于不动产所有权的法律权利、权益和利润。也就是说，拥有土地不仅是拥有自然土地，而是拥有在一定限制条件下使用、处置和使用土地的权利。通过立法程序和法庭司法、社会来具体确定这一系列权利，而且随着时间的推移改变这些权利。比如分区规划法令规定作为住宅的用地就限制其土地主人在这块土地上建立工厂的权利。
　　我国教科书中对不动产也有相似的定义。在任纪军编写的《不动产经营》一书中认为不动产又称房地产（real estate），是指土地以及土地上的永久性的附着物及其所有者权利。在金俭编著的《中国不动产特权法：原理 规则 适用》一书中认为不动产是指位置不能移动或者移动位置后会引起性质、形状改变或降低其价值的财产。在牛建高主编的《不动产投资分析》一书中认为不动产是相对于动产而言的，它强调的是财产和权利载体在地理位置上的相对固定性（非移动性），具体是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体，具有自然和经济双重属性。
　　从上述各定义中，我们可以看到，不动产包含以下三层含义：首先，不动产是一种财产。它可能是自然财富如土地、土壤与植物资源，也可能是人力创造的财富如建筑物。其次，这种财产的位置是不能移动的。土地作为不动产的基础总是固定于地球的某一位置。这类财产一旦移动位置就不是原来意义上的财产，因为这类财产一旦移动位置后，就会引起性质、形状的改变或者会降低其价值。房屋移动后，就不可能保持原来的面貌。当然，随着科学技术的发展，这类财产有的位置移动后，仍能保持原有形状，如活动房。但即便如此，该财产的属性可能就此发生了变化。最后，这种财产是以法权形式进行交易，其管理有异于其他的一般动产，是通过系列的衍生物进行经营与管理。
　　作为特殊商品的不动产具有自然和经济两重属性。
　　从自然属性的角度来考察不动产时，不动产包括土地、建筑物及其他附着物。土地是包含地面、地上空间和地下空间的三维立体空间。建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其他附着物是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。例如，排水管道、电力、热力系统、地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等。不动产虽然包括土地和建筑物等部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为不动产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于不动产，是不动产的一种存在形态。在总量上，土地是不动产的主要存在形态。
　　从经济属性的角度来考察不动产时，不动产是一种重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在，作为生产力的组成部分。这时，不动产不仅仅表现为一种物，更表现为一种权益。权益是不动产自然体的衍生物，是无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。权利，即人们拥有的财产权利，在中国目前主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权等各种不动产产权。不动产的各种经济活动的实质就是其权属（即产权）的运行过程。利益用益物权是指对他人所有物在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。其特征为：标的物主要是不动产，以占有为前提，是他物权、期限物权、限制物权，是以使用、收益为目的的独立物 权。
　　不动产的整体概念来看，不动产交易的标的是不动的土地、土地上的房屋及不可移动的资源物产，而交易的载体是产权及其属性或权利关系。因此不动产的“产”实质体现的是为一种权利关系，即产权。其中“房产”与“地产”是不动产的两种主要涵盖的内容或形式，所以不动产在国内通常称为房地产，并且以一种产业业态的形式广泛用于经济领域。“地产”一旦作为房地产业开发对象，也必然包括“房产”在内或与房产相联系，任何房地产经济活动最终会形成一定的不动产形式，必然与一定的权利关系或产权关系联系在一起。
　　从不动产与房地产的关系来看，不同学科是有一定区别的。经济学上认为，不动产与房地产对交易标的及其权属关系的描述是一致的，含义是大致相同的。在法学上，则不动产的含义要比房地产要更为宽泛。因为我国从权属的角度来分，房地产仅是指建立在土地之上的房屋财产，它包括了房产与地产。法律规定，土地所有权归国家所有，地产权只能转让使用权，不能出售所有权。因此房地产是房屋所有权与土地使用权的统一，房地产概念偏重于法律产权的范畴，并且界定清楚，而不动产还包括了非房屋体的土地之上的附着物。从管理学上，不管是纯自然形态的土地不动产还是已属于社会经济形态的商品化房地产，从管理对象的形态、权属、管理目的和管理要求上，不动产和房地产也有很多的共性。在不同国家的体制与法律体系下，所使用的概念有所不同。在我国房地产业中不动产和房地产两个词常可以相互替换使用。本教材所采用是相对更为宽泛的不动产概念，在书中也同时使用房地产、土地、地产、房产、物业等词，如第九章。
　　2. 不动产的特征
　　不动产是一种特殊的商品，除具有一般商品的共性外，还具有许多自身的特征。
　　（1）地理位置的固定性
　　土地和建筑物是不动产，具有不可移动性。在交易市场中，流动的不是土地和房屋实体，而是其相关的权益（或权利）。不可移动性是不动产与其他商品最大的区别，因而地理位置的交通通达性、用地性质等均对不动产质量、功能和价格的影响比其他商品更为显著。这也就决定了不动产商品的异质性和市场的地域性。
　　（2）不可替代性
　　由于不动产地理位置的不可移动以及地形、地势、周边环境的差异性，因此，每一件不动产商品都是唯一的、独特的、异质的产品，具有不可替代性。相比之下，粮食、煤炭、石油等有形商品或者股票这种无形商品，都是可替代商品。对于购买者来说，得到一批同质的商品中的任何一份都是没有任何区别的。因此不动产交易形态多属个别商品议价成交，不像其他商品（如股票、债券或黄金）有一集中交易价格指标，并且这种异质性和一定时期内各个分割市场的小量交易导致信息不畅。
　　（3）消费品和投资品兼备的双重性
　　消费品（consumption goods）即购买者以消费、使用为主要目的，如面包、衣服等；资本品（capital goods）则不直接用于消费，它可作为未来生产其他财货的中间投入，如机器、设备等。房地产既可用于居住、生活等消费活动，又可成为投资的工具，随着人口的增长，房地产需求总量在不断地增长，而土地总量却是固定的，因此从宏观来看，房地产的价格会不断上升，使它具有保值、增值的功能，是现代社会防止通货膨胀及货物贬值的重要工具。由于现实中难以区分房地产的消费性和投资性，人们购买房地产的目的往往两者兼而有之。可见，除黄金及珠宝等外，不动产也是少数兼具消费品与资本品双重特性的资产。
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