本书以一种中观经济学的崭新视角，为我们描绘了一条购物中心开发的转型之路。对中外购物中心开发的比较研究是本书的一个特色。基于作者对国内外众多购物中心数次走访、考察的独特经历，积累的丰富且翔实的第一手素材使本书将对购物中心形成、开发和运行机制的理论研究与国内外购物中心的产生和发展历程有机结合，并以购物中心影响力为落脚点，从对比分析中揭示出购物中心的内涵、生成机理、基本要素和产业化模式。
对我国购物中心开发的实证研究是本书的一个亮点。以ZMALL为例，作者将理论和实践共同凝练出的思想再次应用于实践中。这其中又衍生出许多诸如消费者行为调查、交通客流影响分析、租赁租金模型预测等更为细节的实证分析，使购物中心开发的理论研究和实践生动跃然纸上。
本书适合购物中心开发者、经营者、管理者以及消费者阅读参考。

“换个角度看世界，你会发现不一样的风景。”虽然不记得是谁最早说的这句话，但却非常认同他。当我站在一个特别的位置，作为购物中心开发商的一员，试图揭开购物中心之谜的时候，看到了与消费者和商户眼中不同的内容。这时，你会发现，所谓创新，一种可能是在前人的基础上发现新的内容；另一种可能，只是简单地换了个角度去发现，去思考，得到了这一角度前提下的解决方案而已。
“对未知世界的憧憬是生活的原动力。”这是北京八中一位十三岁的高中毕业生在考取北京大学时，对记者说的一句话。我很佩服他小小年纪，却将努力的缘由说得这么透彻。过四十岁生日的时候，我曾经写下了“四十不惑过三观”的一篇感言，所谓“三观”是乐观的生活态度，达观的处世方式和中观的思想方法。我特别觉得这种思想方法益处多多，用通俗的语言表达，就是站在稍微远一点的地方审视和思考离你近的事物，尽量近些距离看待离你远一点的事物，希望用这种方法能尽量全面、客观地看待和理解我们所遇到的各种各样的问题。
我心里也经常暗自庆幸，感恩我能有这种可遇不可求的机会，真正地参与到一个大型的购物中心开发项目中，亲历它的兴起和成长，感受它的艰辛和挫折，并能够有机会将这种体验呈现给希望了解它的朋友们，与他们分享其中的故事。曾经想过我要用最通俗的语言，甚至是卡通的形式，来解释我想展现给大家的经济学哲理，但我发现由于本人实在是才疏学浅，自己所了解的知识还没有达到融会贯通的层次上，还没有能力将这种简单到每时每刻都发生在我们身边的经济学原理从纷繁复杂的学派和博大精深的内容中提炼出通俗易懂的表达方式，只能是将看到的和想到的做一个梳理和大家分享。在书稿终将要展现给大家的时候，突然发现，其实要说的东西还很多，要做的事情才刚刚开始，而不是结束。

一、 购物中心开发商是“杂家”
在购物中心开发的过程中，研究人的消费行为和经营行为的过程是至关重要的，这就要求这个开发商要知道得足够多，想得足够全。随着购物中心的发展，已经完全地改变了其原有的商品零售的单一特性，取而代之的是不断满足消费者需求的多种业态的组合，“大”而“全”是它的典型特性。现在的购物中心中不仅有餐饮、休闲、娱乐功能，也不再是简单地将银行、邮局等组合添加到功能中，经营者还将文化教育、医疗服务等人们日常生活所必需的设施组合到购物中心中。这些对于消费者来讲是“一站式”购物，对于购物中心开发者而言，为了实现多种功能的并存并创造经营的最佳效益，所谓“大”并不意味着简单的“放大样”；“多”也不意味着“杂乱无序”。简单地讲，就是规模要适度、功能搭配要合理，既要尊重消费者的消费习惯，也要符合市场发展规律和商家经营的客观要求。
在现今的开发中，有很多开发商是由住宅开发转入购物中心开发的行列中的，由于经验不足，为了获得更多的不动产利润空间，盲目地建造大型商业的案例比比皆是。这也是我有兴趣研究购物中心开发面积和消费者人数之间的关系问题的原因。
其实，购物中心开发商是“杂家”的想法源于工作中。我发现，作为开发商，首先要对你希望建造的购物中心中的多种业态非常了解，才能做到合理布局，才能和商户站在同一平台上沟通，并最终实现招商目的。与此同时，开发商还必须领会消费者的意愿和习惯，并协调商户和消费者的各自需求，才能实现好的购物中心的商业组合。合理的商业组合是成功的购物中心的基础。
〖=BM〗前言Mall实务我在六年前曾经在一份研究报告中发现，中国是世界最大的玩具生产国和出口国。我当时就萌生了“世界玩具博览中心”的概念。希望将这一概念开发成为中关村国际商城的主力店和一大特色，必会吸引大量的客户群。我简单地计算，一件玩具带来的至少是孩子和父母三个消费者，甚至更多。当时非常兴奋，就组织专家论证可行性。在论证过程中发现，我的想法很好，但行业经营现状、产品供应现状和需求状况和我想象的有很大差别，最终方案被搁置。
但我从中却悟出了一个道理，了解和学习相关行业知识是购物中心开发商必备的素质，开发商所面临的这些问题每个都属于不同的行业和专业，尽管有相关的专家的支持，但如果放弃学习相关知识，作为最终的决策者将面临巨大困扰。如果乐此不疲，积极了解和沟通相关知识，在好的组合的同时，还会不断丰富和创造新的组合，这样的购物中心一定会受到消费者的欢迎。
其次，购物中心开发商除了要具备商业知识和市场知识以外，还必须具备与建筑开发相关的知识和技能，大到地块的总体规划，小到每一个灯的位置，宽到包括交通在内的动线设计，窄到每个车位的合理布局。曾经在日本参观永旺购物中心泉南MALL时学习到，他们在做购物中心内装修时，门前要用防滑砖，一层和二层由于功能不同，地面的铺设也完全不同，可见其细致入微的程度。另外，我还发现国外的购物中心的滚梯大多是五踏，而国内大都是三踏，客人感觉缺乏安全感。这正是我们都知道的“细节是魔鬼”这句话的含义。
最后，不动产经营即购物中心的经营知识也是不可或缺的。这里不仅是购物中心的招租和营销，还有在运营过程中如何降低内耗，经常不断地调整商户组合，增加购物中心的新鲜感等。
这样看来，购物中心的开发过程涵盖了太多的内容，做“杂家”也是必然的了。

二、 购物中心开发商是“资源整合商”
中国商业地产联盟认为，北京商业地产进入2007年后，面临融资和经营能力差、短期内超额放量和各商业业态的互动性较差的三大问题。在2007年由全国工商联房地产商会和中国商业联合会购物中心专业委员会联合主办的“2007中国首届商业地产国际高峰论坛”上，中国商业联合会会长、购物中心专业委员会主任何济海指出，目前作为商业地产的主要业态购物中心，面临两大挑战。一是建设的盲目性，二是管理技术跟不上技术发展。
这都促使我们静下来思考，开发商面临着如何做成功的购物中心开发商并开发出经营业绩良好的购物中心的问题。在本书中，我所呈现给大家的是购物中心开发是一个系统工程，在有大量的资源呈现在你面前时，好的整合就能成就好的购物中心。这里的资源整合不仅包括商户资源的整合，还包括一切开发过程中涉及的人和事物的最佳配置和整合。例如购物中心开发商除了持有物业外，还是一个拥有大量人流、物流和现金流的营运体，这其中蕴涵了多种资本运作的机遇和操作空间。而其中租金的升值远比不上物业升值的速度，成功的购物中心会打造和拥有好的商业气氛并使其良性运营，最终取得物业经营的附加值。
因此，购物中心开发不简单地是“房东概念”，也不简单地是以成本定利润的投资回报概念，而是通过资源的合理配置和整合，实现完整的商业业务的经营，从而获得超越物业租金的最大的商业价值。因此，成功的购物中心开发商获得的是不动产物业的升值和不动产物业经营附加值的双重利润。

三、 购物中心开发商要有足够的想象力、创造力和创新力
市场的千变万化和消费者需求的各不相同决定了购物中心既不能雷同也不能是一成不变的。付承子博士提出“世界上没有一个相同的购物中心”的概念，我非常认同。当然，由于业态的局限性，购物中心之间都会有一些雷同的业态、经营手法等，但购物中心却不能像生产产品一样完全相同。现今，有一些实力较强的住宅开发商倡导住宅开发的产业化，我个人认为，万科做得很突出。它的产业化不是建立在住宅开发的大量简单复制上的，而是一如既往地对每个项目精雕细琢，在和谐中求发展。
购物中心的开发，更需要开发商有足够的想象力、大胆的创造力和实现想象的创新力。这源自于开发商希望所开发的购物中心能够吸引更多的消费者的意愿。为了获得更多的消费者的喜爱，加拿大的555集团在20年前，首次在购物中心中建造大型的游乐设施，目的是为了吸引更多的消费者来娱乐的同时更多地购物，在我们惊叹其财富迅速积累的同时，更佩服开发者的胆识。而在日本，由于地域狭小，高岛屋百货已经可以上到十二层去经营。如果没有在产品经营上的创新，我们没有办法想象其如何实现销售。每个新的业态的加入，对购物中心来说都是一种创新，而这种创新是需要足够的想象力的。购物中心发展到今天，其涵盖的业态的丰富度，足以说明购物中心开发商的想象力和创造力。

四、 购物中心开发商要有运筹帷幄的大智慧、大谋略
购物中心的产业化是组织流程的优化组合过程，产业化的实现需要其具备运筹帷幄的大智慧和谋略。雷普索尔公司的米格尔·安格尔·雷蒙说：“控制权是决定性的。……最好的生意是以最小的股份获得最大的控制权。”这实际上是“如何以更少的直接控制权，来获得更大的影响力的问题”Arthur Andersen, 《未来组织设计》，新华出版社，2001，第71页。。因此，前文提到的购物中心的产业化并不是说要开发商在实现过程中，完全持有这些购物中心的物业或操作流程完全一致，开发商像生产电冰箱一样用同样的设备和操作手段制作出大量的完全一样的电冰箱就实现了产业化。没有哪个购物中心开发商可以全部持有它开发的所有购物中心，包括目前世界上最大的购物中心开发商。仔细体会，这里除了一般的开发和经营手段外，需要运用相似的客户服务精神和尽可能大的文化兼容性来实现消费者的认同。而这一过程促进开发和经营手段中的核心技术不断精简、成熟和完善，从而更加突出这一过程中的核心业务。
文化兼容性带来的是“思想的流通”，核心业务的专注性带来了资本支出的节省和运作效率的提高，企业得到的是业务的增长和影响力的扩大，从而具备了产业化发展的基础。不计较眼前的“蝇头小利”，而是着眼于长期的经营和资本运作的层面上，购物中心开发的效益才能实现最大化。

五、 购物中心开发商要有足够的忍耐力
购物中心的开发是一个艰苦的过程，是将一块荒地开拓成一块良田的过程。不仅要具备战胜困难的精神，还要做足够的物质准备。购物中心开发商的立足点应是购物中心，购物中心的经营是不动产增值的源泉，不能按住宅的思维模式去考虑购物中心开发，也不能用单纯的开发思想做购物中心，要在真正认识和了解购物中心的基础上开发购物中心，这样就不会太急功近利。
经营需要时间和过程，要让一个购物中心形成盈利是需要一定的时间去调整和被市场接受的。行业里对于商业项目开发的俗语是“建三年，养三年”，算起来快的话见到效益也要至少五年。如果项目的位置稍偏些，或者周边的条件或商业气氛还不是很成熟，商户要一段时间的免租期。如果购物中心的开发商没有足够的现金流的支撑，必然会出现拆分出售商铺或“饥不择食”的商业组合等短期行为。
近一两年，大批的住宅开发商进入商业不动产的开发行业，以住宅思路开发购物中心的开发商大有人在。有人这样形象地比喻，我觉得很贴切，“住宅开发的产品是人们生活必需的房子，好比丑女不愁嫁；而商业地产开发的产品好像一个帅小伙，再好的男人也有娶不上媳妇的”。这种说法虽然有些粗俗，但建筑漂亮的购物中心并不一定是成功的，它的成功与否取决于商业组合和商业经营是显而易见的。
在中国，太多的人不了解购物中心，这需要开发者有足够的耐心给每一个涉及的部门或单位进行不厌其烦的解释和沟通。另外还有太多的人由于舆论导向，认为购物中心开发是“一本万利”的行当，因此会遇到很多误解和障碍，再加上购物中心开发在我国还处于起步阶段，很多人会用放大镜去观察不成功的案例，而忘记了研究好的购物中心为什么成功。想按规律办事，也会遇到很多阻碍，因此，坚持尊重购物中心开发的客观规律和做足够的物质准备是购物中心开发商必须具备的素质之一。

六、 购物中心开发商要有足够的社会责任感
商业专家东嘉生曾经说，所谓商道即是“人道”。购物中心不仅是商品传递的过程，给消费者带来体验的过程，给开发商带来财富的过程，同时是给社会带来新的价值的过程。这种价值包括文化和经济两个方面。大多数零售商的成功更多地依赖文化因素。
开发商的以社会责任为己任，不局限于商品和文化的传播，还注重以社会的和谐发展为己任，这样会促进企业自身信誉的不断增强。在介绍日本永旺购物中心的内容中，提到了永旺购物中心垃圾分类的问题。在参观日本永旺泉南购物中心时了解到，该购物中心倡导购物中心与社区的和谐发展和环保理念，在周围植树超过6万株，在购物中心建筑内运用自然采光和冰蓄冷以节省能源，所有的座椅都是用再生材料制作的。而每天购物中心管理的一个重要内容就是垃圾分类登记工作，并针对每天产生的垃圾进行分析，以有目的地减少垃圾的产生。看过之后，不仅感慨永旺株式会社之所以能够成为日本第一的零售商和最大的购物中心开发商，以社会责任为己任，树立良好的社会信誉，与社区和谐共处是其成功的基石。
叶强认为，大型购物中心具有群体空间性、单体空间性、社会空间特性和环境景观空间特性。我认为，正是由于购物中心具有空间的多样性，它对社会和经济的作用不可估量，这给购物中心的开发商提供了不可多得的操作空间和发展机会。尽管市场主导权不断改变，购物中心是展示商品和服务最有效的模式，因为它有历史基础，作为新的流通方式，以顾客为尊，将消费者放在心上（Scott Harris, 2002）。
进入2008年，购物中心开发也逐渐进入理性时代，这是开发商、消费者和零售商三者都渐进理性的时代，是投资、经营和消费共同理性的时代，这种角色的认知有助于开发商认知自身的立足点，以实现开发的最大价值。
时间总是过得太快，在本书完成的时候，却发现事情远未结束，有些事情已经变化，有些想法已经改变，有些认识已经移动，所有内容只是简单地描述而已，和大家分享。

描述者：李盈霖
2008年1月18日

第 1章 绪论
1. 1 问题的提出 2
1.1.1 实践的困惑 2
1.1.2 理论的缺位 5
1. 2 研究现状 7
1.2.1 研究主体及其视角 7
1.2.2 国外学术研究述评 9
1.2.3 国内学术研究述评 10
1. 3 研究思路和方法 12
1.3.1 研究思路 13
1. 3.2 研究方法 15
1.3.2.1 中观研究方法 15
1.3.2.2 实证研究方法 16
1. 4 研究框架和主要结论 17
1.4.1 全书框架 17
1.4.2 各章节主要内容 18
1. 5 研究意义、创新和不足 19
1.5.1 理论与实践价值 19
1. 5.2 创新和不足 21
1.5.2.1 创新之处 21
1.5.2.2 不足之处 23

第2章 购物中心的相关理论综述
2. 1 购物中心形成机制理论 24
2 1.1 零售业态变迁理论 24
2.1.2 城市空间结构理论 29
2. 2 购物中心开发机制理论 30
2. 2.1 区位理论回顾 30
2.2.1.1 古典区位理论 31
2.2.1.2 新古典学派 32
2.2.1.3 行为组织学派 33
2.2.1.4 结构主义学派 33
2.2.1.5 新经济地理理论中的区位理论 33
2.2.2 商业区位 34
2.2.3 商圈研究 36
2.2.4 城市发展研究与商业空间选择 42
2. 3 购物中心运行机制理论 44
2.3.1 集聚理论 44
2.3.2 外部性理论 46
2. 4 其他相关理论 48
2.4.1 利益相关者理论 48
2.4.2 消费者行为理论 51

第3章 购物中心的二重性研究
3. 1 定义和特征 59
3.1.1 购物中心定义综述 59
3.1.2 购物中心的特征 61
3. 2 购物中心的属性 63
3. 2.1 购物中心的商业属性 64
3.2.1.1 零售业态及其范畴 64
3.2.1.2 购物中心和零售业态关系的再认识 66
3.2.1.3 购物中心的特殊性 67
3.2.1.4 认识购物中心的二重性 68
3.2.2 购物中心的地产属性 69
3.2.3 购物中心的金融产品属性 70
3. 3 内涵的再认识 71
3.3.1 购物中心是零售、地产和金融的融合体 71
3. 3.2 商业集聚是购物中心的外在表现形式 71
3.3.2.1 集聚的形成 72
3.3.2.2 集聚的特征 73
3.3.3 小结 74
3. 4 分类及评价 75
3.4.1 购物中心分类的重要性 75
3. 4.2 美国购物中心的分类和应用 76
3.4.2.1 类型的演进 76
3.4.2.2 类型划分及依据 77
3.4.2.3 应用价值 83
3. 4.3 我国购物中心的分类及评价 84
3.4.3.1 划分标准和类型 84
3.4.3.2 分类的评价 88
3.4.4 我国购物中心分类方法的初步探讨 90
3.4.5 购物中心的比较 91
第4章 购物中心的产生、发展及影响评价
4. 1 各国/地区购物中心的发展历程 93
4. 1.1 美国购物中心发展研究 93
4.1.1.1 形成历程 94
4.1.1.2 产生机制 97
4.1.1.3 开发特征 98
4.1.1.4 模式创新 101
4. 1.2 日本购物中心发展研究 107
4.1.2.1 发展历程 107
4.1.2.2 开发特征 108
4. 1.3 中国香港购物中心发展研究 109
4.1.3.1 发展历程 109
4.1.3.2 开发特征 110
4. 1.4 中国内地购物中心发展研究 111
4.1.4.1 发展历程 112
4.1.4.2 统计数据 116
4.1.4.3 发展特点 116
4.1.4.4 北京购物中心发展概况 116
4. 2 购物中心产生的原因及影响力评价 118
4. 2.1 购物中心的生成机理 118
4.2.1.1 城市空间结构的变化 118
4.2.1.2 经济发展的作用 120
4.2.1.3 科技进步的推动力 120
4.2.1.4 消费需求的变化 121
4.2.1.5 零售业态的创新 121
4. 2.2 购物中心开发的影响力评价 121
4.2.2.1 微观经济分析 121
4.2.2.2 中观经济分析 122
4. 3 购物中心典型案例分析 122
4. 3.1 美国购物中心 122
4.3.1.1 LV Fashion Show 122
4.3.1.2 Premium Outlets 123
4.3.1.3 Ontario Mills 125
4.3.1.4 The District at Green Valley Ranch 125
4. 3.2 加拿大艾德蒙顿购物中心 127
4.3.2.1 项目概况 127
4.3.2.2 建筑规划和开发 127
4.3.2.3 商业功能和业态配比 128
4.3.2.4 商圈客户群 130
4.3.2.5 经营情况 131
4. 3.3 日本永旺购物中心 131
4.3.3.1 概况 131
4.3.3.2 购物中心调查 132
4.3.4 香港朗豪坊购物中心 134
4. 3.5 北京金源时代购物中心 136
4.3.5.1 区位分析 137
4.3.5.2 业态调查 137
4.3.5.3 服务设施 138
4.3.5.4 评述 138

第5章 购物中心开发的基本要素
5. 1 区位要素 142
5. 1.1 区位的作用 142
5.1.1.1 形成垄断优势 142
5.1.1.2 发挥经济效应 143
5.1.2 区位的选择 145
5. 1.3 区位的评价 147
5.1.3.1 立地条件 147
5.1.3.2 交通状况 148
5.1.3.3 消费群体 149
5.1.3.4 商业环境和发展潜质 150
5. 2 土地要素 150
5. 2.1 土地的获取 151
5.2.1.1 经营性土地使用权的获取方式 152
5.2.1.2 土地使用权年限的设定 154
5. 2.2 土地的价格 154
5.2.2.1 土地价格的构成 154
5.2.2.2 土地价格的形式 155
5.2.2.3 土地价格的差异
5. 3 商业要素 160
5. 3.1 商圈分析 160
5.3.1.1 范围设定 161
5.3.1.2 基础调查 162
5.3.1.3 识别消费者的特征和需求
162 5. 3.2 商业组合 163
5.3.2.1 主题定位 163
5.3.2.2 业态组合 165
5. 3.3 商户组合 165
5.3.3.1 购物中心与商户的关系 165
5.3.3.2 商户对购物中心的重要性 166
5.3.3.3 商户的组合 168
5.3.3.4 主力租户与其他商户的关系 168
5.3.3.5 商户组合在经济上的重要性 169
5. 3.4 租金的测算 171
5.3.4.1 影响租金的因素 172
5. 3.5 市场经济分析 173
5.3.5.1 惯用的经济分析 173
5.3.5.2 中观经济分析 173
5. 4 技术要素 177
5. 4.1 购物中心的规划设计 177
5.4.1.1 建筑设计要求 177
5.4.1.2 商业规划与建筑设计的协作 178
5.4.1.3 店铺位置规划 179
5.4.1.4 停车场的设计 180
5. 4.2 购物中心的管理 181
5.4.2.1 管理的特点和方式 181
5.4.2.2 管理的内容 182
5.5 资本要素 183
5. 6 制度要素 186
5.6.1 审批程序 186
5.6.2 法制环境 186

第6章 购物中心开发实证研究:以Z-MALL为例
6. 1 Z-MALL的由来 188
6.1.1 在城市商业规划中产生 189
6.1.2 在区域商业规划中形成 190
6. 2 Z-MALL开发的基本要素分析 192
6. 2.1 区位要素分析 192
6.2.1.1 立地条件—— —接近购买力 192
6.2.1.2 交通状况—— —选址的通达性 193
6.2.1.3 消费群体—— —商圈人口资源丰富并具购买力 201
6.2.1.4 商业环境—— —竞争环境宽松 203
6.2.1.5 发展潜质—— —产业区和城市新城居住区的交汇处 204
6. 2.2 土地要素分析 204
6.2.2.1 土地一级开发对大型购物中心开发的影响分析 204
6.2.2.2 土地价格确定 205
6.2.2.3 用地指标 205
6. 2.3 商业要素分析 206
6.2.3.1 商圈消费者调查 206
6.2.3.2 商业组合 213
6.2.3.3 商户组合 218
6.2.3.4 店铺租金预测模型的构建 219
6. 2.4 技术要素分析 222
6.2.4.1 商业规划和建筑规划的协作（建筑风格、动线规划、停车场） 222
6.2.4.2 购物中心管理与购物中心开发的协同 225
6. 2.5 资本要素分析 225
6.2.5.1 融资渠道的选择和拓展 225
6.2.6 制度要素分析 229
6. 3 Z-MALL开发的经济影响预评估 230
6.3.1 微观经济效益分析 230
6.3.2 中观经济效益分析 231

第7章 购物中心开发产业化研究
7. 1 购物中心开发产业化的提出和解析 233
7.1.1 对购物中心开发产业化的含义阐释 233
7.1.2 购物中心产业化发展阶段的划分 234
7 .2 购物中心产业化发展的特点 235
7.2.1 美国五家购物中心开发商的典型案例研究 235
7.2.2 美国购物中心产业化特点研究 243
7. 3 购物中心开发产业化的竞争力评价探索 251
7.3.1 竞争力和产业竞争力的概述 252
7.3.2 对购物中心产业竞争力的内涵探讨 253
7.3.3 购物中心开发产业化的影响因素 255
7.3.4 购物中心开发产业化和竞争力评价 258
7.3.5 购物中心开发的产业化是产业竞争力的标志之一 260

第8章 中国购物中心开发的产业化模式探索
8. 1 中国购物中心开发行业存在的问题 262
8.1.1 购物中心开发行业规模总量超速增长 262
8.1.2 开发商各自为战 264
8.1.3 租售结构尚不合理 265
8.1.4 融资面临金融政策瓶颈 266
8.1.5 专业人才匮乏 267
8. 2 中国购物中心开发行业产业化的构成要素 268
8.2.1 产业化的基础—— —内资零售业 268
8.2.2 产业化的动力—— —资本化 285
8.2.3 产业化的手段—— —专业化 293
8.2.4 产业化的保证—— —规范化 296
8. 3 中国购物中心产业化发展路径 297
8.3.1 路径基点之一:融资渠道化 297
8.3.2 路径基点之二:招租渠道化 299
8.3.3 路径基点之三:专业化管理 300
8.3.4 购物中心产业化路径的实现 301

第9章 结论
附 录
附录1 Z-MALL商圈消费者调查问卷 306
附录2 主力店和小店铺租金调查数据 317
附录3 美国TOP50购物中心开发商基本资料汇总 323
参考文献 325