建筑与房地产法原理与案例教程_赵伯祥_9787566310125

　《建筑与房地产法原理与案例教程/高职高专“十二五”应用型法律规划教材》从建筑及房地产基础理论出发，结合建筑及房地产立法与司法实践，全面系统阐释我国建筑及房地产法律、法规及司法解释，并运用司法实例的解析，帮助人们准确理解和掌握建筑及房地产法律、法规，内容精练，体系完备。

　四、合理利用土地与保护耕地原则
　　合理利用土地与保护耕地是房地产法的基本原则，也是我国的一项基本国策。《宪法》第10条第5款中规定：“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”《土地管理法》第3条规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”为合理利用土地，《土地管理法》规定许多了具体措施。例如，各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为；对保护和开发土地资源、合理利用土地以及进行有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，由人民政府给予奖励；对土地用途实施管制；建立土地利用总体规划制度、土地调查制度、土地统计制度等。
　　耕地是保障人类生存之本，《土地管理法》第4条明确规定：“严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”我国采取了一系列保护耕地的措施。例如，严格控制将耕地转为建设用地，对于必须转用的，规定了严格审批程序；国家实行占用耕地补偿制度，非农业占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由用地单位负责开垦与所占用耕地的数量相当的耕地，无能力开垦或开垦不符合要求的，要缴纳耕地开垦费；国家实行基本农田保护制度，在全国各地划定基本农田保护区，实行特别保护；国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用土地，适宜开发为农用地的，应优先开发成农用地等。
　　五、保障房地产权利人合法权益原则
　　房地产权利人是依法对房地产享有某种利益的人，包括房屋所有权人、土地使用权人、房地产抵押权人、房地产租赁权人等。他们所享有的权益受法律保护，《城市房地产管理法》第5条明确规定：“房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”
　　在我国，强调保障房地产权利人的合法权益具有特殊的意义。首先，保障房地产权利人的合法权益，是实现房地产交易安全和人们正常生产、生活秩序的前提和基础。其次，我国房地产法律、法规多是管理型法律，内容上偏重于行政管理，虽然也包括私权内容，但私权保护内容相对较少，这对保护房地产权利人的权益保护是十分不利的。在这样的法律环境下，强调保护房地产权利人的利益具有特殊意义。再次，在计划经济时期，私权的保障被忽视，房地产权利有时根本得不到保护，这在“文革”时期十分突出，这些习惯和做法对今天也会产生一些负面影响，因而在房地产立法、司法等各个环节上有必要强调保障房地产权利人的合法权益。
　　第四节房地产法的渊源
　　房地产法的渊源，是指房地产法律规范的表现形式。由于房地产法律调整范围较为复杂，房地产法律的渊源也众多，主要包括：
　　一、宪法
　　宪法是国家根本大法，具有最高的法律效力。我国《宪法》对房地产制度作了如下原则性规定：（1）城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。（2）国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。（3）任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。（4）土地的使用权可以依照法律的规定转让。（5）一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。（6）公民的合法的私有财产不受侵犯。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
　　二、法律
　　这里的法律是狭义上的法律，是指由全国人民代表大会及其常务委员会制定的规范性文件。我国有关房地产最主要的基础性法律包括《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）、《物权法》。其他较为重要的法律有：《中华人民共和国城市规划法》（以下简《城市规划法》）、《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）、《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国水土保持法》、《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》等。此外，还有一些与房地产有关的法律规范，散见于《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）、《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）等法律规范之中。
　　三、行政法规
　　行政法规是由国务院制定的有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。有关房地产的行政法规主要有：《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《土地管理法实施条例》）、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《住房公积金管理条例》等。
　　四、地方性法规
　　地方性法规是指地方国家权力机关为保证宪法、法律和行政法规的遵守和执行，结合本行政区内的具体情况和实际需要，依照法律规定的权限通过和发布的规范性法律文件。有关房地产的地方性法规很多，它们也是房地产法的渊源。
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