全书共分为四个篇章，分别为“第一章 商品房预售、销售合同签约环节”“第二章 商品房预售、销售合同履行环节”“第三章 二手房买卖合同签约环节”“第四章 二手房买卖合同履行环节”，涵盖了我国社会商品房和二手房买卖领域及不同环节常见的法律问题。本书首先分别通过五个案例和六个案例，对商品房预售、销售合同签约环节和履行环节最为常见的纠纷进行了详细解读；其次又各以五个案例，对二手房买卖合同签约和履行环节最为常见的纠纷作出了具体解析。案件类型全面，案例选取新颖且具有代表性，法律条文解读细致，知识拓展深入浅出，具有较强的针对性、实用性和可读性。

【案情回顾】生动有趣的案例揭示生活中隐藏的法律纠纷及隐患 【法理分析】深入剖析法律问题，条分缕析释明法律依据 【知识拓展】触类旁通，延伸讲解相关法律知识 【普法提示】一针见血指出应对方案，提升读者法治素养 一句话推荐： 以生动有趣的案例阐述房屋买卖纠纷热点难点问题，向有意进行房屋买卖的读者群体及社会大众读者介绍房屋买卖法律知识及房屋买卖出现纠纷时的维权方式。

鲁桂华，北京市第二中级人民法院党组书记、院长，1980年11月参加工作，曾任北京市朝阳区人民法院经济庭庭长、审委会委员，党组成员、副院长，党组副书记、副院长，北京市怀柔区人民法院党组书记、副院长、代理院长，党组书记、院长，北京市高级人民法院党组成员、政治部主任。2011年11月任中共北京市委政法委员会政治部主任。2015年6月任北京市第二中级人民法院院长。

第一章?商品房预售、销售合同签约环节 案例一?商品房认购与定金——签订认购书后未签订正式合同，定金能否退回？ / 003 案情回顾 / 003 （一）签订认购书后，合同没签成 / 003 （二）案件审理过程 / 004 法理分析 / 005 （一）认购书的性质 / 005 （二）认购书的约束力 / 007 （三）定金的处理 / 008 知识拓展 / 009 （一）定金要以书面合同形式约定 / 010 （二）定金合同属于实践合同 / 010 （三）定金数额有限制 / 010 （四）定金罚则与违约金的竞合适用 / 010 普法提示 / 011 （一）审慎签约，勿冲动消费 / 011 （二）尽力留证，勿一问三不知 / 011 案例二?开发商预售的房屋都是商品房吗？——解析《商品房买卖合同司法解释》第一条 / 012 案情回顾 / 012 法理分析 / 013 （一）《商品房买卖合同司法解释》的适用范围 / 014 （二）商品房的概念、分类和特征 / 014 知识拓展 / 015 （一）商品房以外可预售的房屋 / 015 （二）法律与司法解释 / 017 普法提示 / 018 （一）擦亮慧眼，购买时看清房屋类型 / 018 （二）耳听八方，诉讼时注意法官释明 / 019 案例三?认真对待卖房广告——商品房销售广告被视为要约的条件 / 021 案情回顾 / 021 （一）案件事实 / 021 （二）诉辩意见 / 022 （三）争议焦点 / 022 法理分析 / 023 （一）视为要约的条件 / 023 （二）个案具体辨析 / 025 知识拓展 / 026 （一）商品房销售广告 / 026 （二）要约与要约邀请 / 028 （三）虚假广告的认定 / 030 普法提示 / 031 （一）审阅文本，排除权利限制条款 / 031 （二）协商补充，将关键事项明确 / 032 （三）留存资料，避免纠纷时有理无据 / 032 （四）专业介入，让诉求更站得住脚 / 032 案例四?房屋预售合同的效力问题——房屋预售合同五证不全时的合同效力如何？ / 033 案情回顾 / 033 法理分析 / 035 （一）本案房屋预售合同为什么被法院确认无效？ / 036 （二）关于合同无效的后果问题 / 037 （三）关于合同无效的损失赔偿问题 / 037 知识拓展 / 038 （一）商品房预售和现售的区别 / 038 （二）什么是商品房销售“五证齐全”？ / 039 普法提示 / 040 （一）查看开发商销售房屋的五证是否齐全 / 040 （二）查验商品房开发商是否具有房地产开发资质和房屋性质 / 041 （三）审慎签订商品房预售或买卖合同 / 041 案例五?团购预售商品房应当注意的问题——未成功购房，团购费怎么办？ / 042 案情回顾 / 042 （一）老张参加期房团购，买到问题房 / 042 （二）讨要无门，诉至法院 / 043 （三）法院依法维护当事人合法权益 / 043 法理分析 / 044 （一）本案中的被告主体问题 / 044 （二）老张所签商品房预售合同的效力问题 / 045 （三）居间费用应否退还 / 045 知识拓展 / 046 （一）合同成立的条件 / 046 （二）我国法律有关居间合同的规定 / 047 （三）购买期房应当注意什么？ / 047 （四）付款凭证问题 / 048 普法提示 / 048 （一）购房人购买期房时，应当首先审查该项目的商品房预售许可证 / 048 （二）很多团购看上去优惠，实际陷阱颇多 / 048 （三）上工治未病，不治已病 / 049 （四）提升法律素养，掌握应有的法律常识 / 050 第二章?商品房预售、销售合同履行环节 案例一?卖房人不同违约情形应承担相应责任 / 053 案情回顾 / 053 （一）案件事实 / 053 （二）诉辩经过 / 054 （三）审理结果 / 055 法理分析 / 056 （一）违约金与违约责任 / 056 （二）不可抗力与免责事由 / 057 （三）住宅楼产权证与房屋产权证 / 058 知识拓展 / 060 （一）预售商品房合同的效力 / 060 （二）建设工程规划和建设用地规划 / 061 （三）业主的成员权及公共设备设施 / 061 普法提示 / 061 案例二?商品房预售合同履行——逾期交房违约责任的认定 / 063 案情回顾 / 063 法理分析 / 065 （一）为什么首次交房失败的责任由卖方乾朝公司承担？ / 065 （二）为什么买方赵亮第二次拒绝收房的理由不成立？ / 066 知识拓展 / 067 （一）交房是否等同于“交钥匙”？ / 067 （二）商品房交付的法律意义 / 067 （三）商品房交付的条件 / 068 （四）常见预售商品房交付问题及处理 / 069 普法提示 / 070 （一）做足功课 / 070 （二）吃透合同 / 071 （三）擦亮眼睛 / 071 案例三?商品房预售合同履行——商品房质量问题的处理 / 072 案情回顾 / 072 法理分析 / 074 （一）涉案房屋质量问题的认定 / 074 （二）买受人行使解除权的依据 / 075 （三）房屋买卖关系解除的后果 / 075 知识拓展 / 076 （一）常见的房屋质量问题 / 076 （二）出卖人的维修义务 / 077 （三）对商品房质量问题的处理 / 079 普法提示 / 079 （一）把好签约关 / 079 （二）注意保存证据 / 079 （三）用好住宅质量保证书 / 080 案例四?关注合同中的“其他”——《商品房预售合同》履行中的其他设施交付问题 / 081 案情回顾 / 081 （一）乔迁之喜引起的诉讼 / 081 （二）审理过程 / 082 法理分析 / 084 （一）合同纠纷类案件，守约方主张违约责任的法律依据 / 084 （二）合同约定不明的法律适用问题 / 084 （三）违约金调整的适用 / 086 知识拓展 / 087 普法提示 / 090 （一）商品房开发企业在房屋销售过程中应增强主体责任意识 / 090 （二）购房人应增强契约意识 / 091 （三）出现纠纷要理智处理，留存证据，合理制定维权目标 / 092 案例五?过户前商品房被开发商的债权人申请法院查封了怎么办？——解析买房人提起案外人执行异议之诉 / 094 案情回顾 / 094 （一）半路杀出程咬金——煮熟的鸭子也会飞走？ / 094 （二）峰回路转能否见柳暗花明？ / 095 法理分析 / 097 （一）《内部认购书》能否算作商品房买卖合同？ / 098 （二）刘大爷名下已有房屋，是否不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的要求？ / 099 知识拓展 / 101 （一）过户前，购房人对房屋享有什么权益？ / 101 （二）强制执行时对购房人的权利破格优先保护的情形 / 102 （三）什么是案外人执行异议之诉？ / 104 普法提示 / 104 （一）规范签约 / 104 （二）积极谨慎履约 / 105 （三）诚信诉讼 / 105 案例六?开发商逾期办理房产证怎么办？——逾期办证违约金的适用与调整 / 106 案情回顾 / 106 法理分析 / 107 知识拓展 / 108 （一）违约金的同时主张 / 108 （二）违约金的分段主张 / 108 （三）王芳的违约金主张为何未得到支持？ / 109 普法提示 / 110 （一）重点关注合同重要条款 / 110 （二）注意证据的保存 / 110 第三章?二手房买卖合同签约环节 案例一?购买二手房要注意签约流程和细节——避免因恶意串通损害第三人利益而导致合同无效 / 115 案情回顾 / 115 法理分析 / 118 （一）合同无效的相关规定 / 118 （二）共有人擅自出售房屋不导致房屋买卖合同无效 / 119 知识拓展 / 119 （一）当事人主张恶意串通要考虑证据的证明标准 / 119 （二）恶意串通存在双方共同作为的情形，也存在相互配合的行为 / 120 普法提示 / 120 （一）房屋手续是否齐全 / 120 （二）要了解房屋是否存在共有权人 / 121 （三）购房人应当对所选房屋进行勘验 / 121 案例二?“阴阳合同”的效力——规避国家税收政策的合同效力认定 / 122 案情回顾 / 122 法理分析 / 124 （一）“阴阳合同”的效力问题 / 124 （二）“阳合同”价格条款效力问题 / 125 （三）房屋真实的交易价格如何认定？ / 125 （四）税费如何负担？ / 126 知识拓展 / 126 （一）“阴阳合同”产生的原因 / 126 （二）“阴阳合同”的危害 / 127 （三）“阴阳合同”的形式 / 127 （四）“阴阳合同”的签订 / 127 （五）“阴阳合同”的效力 / 128 （六）“阴阳合同”的履行 / 128 （七）杜绝“阴阳合同”的举措 / 128 普法提示 / 129 （一）诚信签订买卖合同 / 129 （二）“阴阳合同”签不得 / 129 （三）认真阅读、理解合同 / 129 （四）积极保存签约证据 / 130 （五）积极理性沟通 / 130 案例三?解除房屋抵押责任归属——房屋买卖合同签约时注意事项 / 131 案情回顾 / 131 法理分析 / 133 （一）诉争房屋的解押义务应由谁负担？ / 134 （二）买方何小丽是否具有导致合同无法履行的违约行为？ / 134 （三）中介公司责任问题 / 135 知识拓展 / 135 （一）签订合同前注意事项 / 135 （二）签约过程中注意事项 / 136 （三）签约后注意事项 / 138 普法提示 / 138 （一）确认是否属于学区房 / 138 （二）了解落户时间 / 139 （三）户口迁入迁出 / 139 （四）违约条款约定 / 139 案例四?共有人擅自卖房，买房人怎么办？——房屋共有人意愿对合同履行的影响及责任分担 / 140 案情回顾 / 140 法理分析 / 141 （一）涉案房屋买卖合同的效力 / 141 （二）涉案房屋买卖合同是否还存在继续履行的可能？ / 142 （三）致使涉案房屋买卖合同无法继续履行的违约方的认定及违约责任的承担 / 145 知识拓展 / 146 （一）共有房屋买卖中无权代理与无权处分的识别 / 146 （二）共有房屋买卖中无权代理和无权处分的法律效果 / 147 普法提示 / 150 案例五?“新盘”与“新房”——房屋交易过程中房产经纪公司必要的说明、告知义务 / 152 案情回顾 / 152 法理分析 / 155 （一）买方王小明是否存在违约行为，其已付定金是否可以退还？ / 155 （二）第一楼房产经纪公司是否尽到了必要的说明告知义务？ / 156 知识拓展 / 157 普法提示 / 158 第四章?二手房买卖合同履行环节 案例一?房屋出卖人死亡后的合同履行问题——夫或妻一方出售拆迁安置房屋后死亡的合同履行问题 / 163 案情回顾 / 163 法理分析 / 165 （一）物权归属 / 165 （二）合同履行 / 167 知识拓展 / 168 （一）合同合法有效 / 168 （二）合同标的具备履行条件 / 168 （三）合法维权 / 169 普法提示 / 170 案例二?房屋买卖合同的履行──实际交付的房屋与约定不一致责任由谁承担？ / 172 案情回顾 / 172 （一）纠纷始末 / 172 （二）法院判决 / 173 法理分析 / 174 知识拓展 / 177 普法提示 / 178 （一）遵守契约精神 / 178 （二）妥善签订房屋买卖合同 / 178 （三）注重证据的保留 / 179 （四）慎重拒收房屋和行使合同解除权 / 179 案例三?二手房买卖过程中，遇到“凶宅”怎么办？——解析司法实务对“凶宅”的认定及处理 / 180 案情回顾 / 180 （一）老伴不堪病痛折磨在楼道自缢身亡 / 180 （二）老伴去世后，老杜将房屋售予王女士 / 180 （三）王女士装修过程中听闻房屋竟是“凶宅” / 181 （四）王女士一怒之下诉请法院撤销二手房买卖合同 / 181 （五）老杜构成欺诈，合同应予撤销并由老杜赔偿损失 / 182 法理分析 / 183 （一）允许反悔——遇到“凶宅”的维权途径 / 183 （二）存在限制——维权的时间很重要 / 184 知识拓展 / 186 （一）何谓“凶宅”？ / 186 （二）中介格式合同中“凶宅”的“猫腻” / 187 （三）“凶宅”买卖合同就一定会被撤销吗？ / 188 （四）出售房屋时，卖方应该披露哪些信息？ / 188 普法提示 / 189 （一）买方：防患未然，该出手时就出手 / 189 （二）卖方：诚实信用，以免竹篮打水一场空 / 190 案例四?卖旧买新——房屋连环买卖中的风险防范 / 191 案情回顾 / 191 （一）通过卖旧买新方式进行的房屋置换容易引发争议 / 191 （二）法院审理结果 / 193 法理分析 / 195 （一）合同相对性原则 / 195 （二）“连环买卖”法律关系的认定 / 195 （三）解除权的享有 / 196 （四）违约金的承担 / 197 知识拓展 / 197 （一）前一手房屋买卖合同被认定为无效怎么办？ / 197 （二）前一手买卖合同被认定为无效，后一手买受人权利如何保障？ / 198 （三）房屋连环买卖，均未办理产权登记怎么办？ / 198 普法提示 / 199 （一）要高度重视房屋买卖合同的内容 / 199 （二）要确保房屋买卖合同尽可能包括协商一致的全部内容 / 199 （三）要正确认识附条件的房屋买卖合同 / 199 案例五?合同的无责解除——政府调控政策导致房屋买卖合同无法继续履行时如何处理？ / 201 案情回顾 / 201 （一） 买方因新政导致首付款增加150万元，无力支付，要求解除合同并退款 / 201 （二）案件审理过程 / 202 法理分析 / 203 （一）政府房地产调控政策是否确实影响了涉案房屋买卖合同的 履行？ / 203 （二）政府房地产调控政策对合同履行造成的障碍程度是否严重？ / 204 （三）合同对于履行障碍是否有特殊约定？ / 205 （四）合同解除后的结果如何处理？ / 206 知识拓展 / 206 普法提示 / 207 （一）准确解读相关政策 / 207 （二）完善合同审慎签约 / 208 （三）诚信履约及时止损 / 208

案例一?? 商品房认购与定金 ——签订认购书后未签订正式合同，定金能否退回？ 刘佳 近几年的楼盘销售现场可谓一片火爆，提前几个月便要排卡、排号，到了现场更是红旗招展、人山人海。很多购房者匆忙看了沙盘，逛了样板间，在非常短的时间内便签订了房屋认购书并交纳了定金。按理说，买房可是大事，不能“冲动消费”，但如果回家之后不想买了，或者签正式合同时和开发商没谈拢，又或者后来发现交易细节或房屋情况和当初售楼人员介绍的不一样了，那房子能不能不买？定金能不能退？这是很多人关心的问题。这个问题其实并没有一个统一的答案，需要具体情况具体分析。下面通过一个案例，来介绍这类纠纷的处理思路。 案情回顾 （一）签订认购书后，合同没签成 2018年10月15日，老陈经朋友介绍到北京市一处新开发的楼盘“风景花园”看房，看房后对小区的环境、房屋的户型都很满意，于是决定在该小区购买一处住房。当日，老陈（乙方）与开发商风景公司（甲方）签订了一份《认购书》，约定：一、乙方拟购买甲方开发的“风景花园”1号楼1601号房，房价为每平方米34390元，总价为6215300元……三、1.乙方在签订本认购书的同时，交付甲方50000元定金，定金不计利息，并于签订《商品房买卖合同》时冲抵购房首付款。2.乙方应于本认购书签订之日起7日内，到甲方售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》。3.若乙方未在上述约定的时间内到甲方售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》、补充协议以及其他附件和相关文件，视为乙方自动放弃所认购房屋，已交定金归甲方所有，甲方有权单方面解除本认购书，自行处置该房屋且无须另行通知乙方；但甲方如在前述期限内将上述房屋另售他人，应双倍返还乙方已交付的定金，同时本认购书自动失效，双方权利义务即时终结……6.乙方已充分了解所认购商品房的基本情况，有关购房协议条款以双方签订的《商品房买卖合同》为准。7.涉及国家和地方限购政策，乙方保证在签订本认购书时乙方符合限购政策允许的买受人资格……五、本认购书一式二份，甲方执一份，乙方执一份，本认购书自双方签订《商品房买卖合同》后失效。同日，老陈从风景公司处领取由风景公司工作人员代为签名的一份“风景花园诚意金申领单”。次日，老陈向风景公司交纳定金50000元，风景公司工作人员向老陈开具一份定金收据，同时在《认购书》上注明1601号房价格在签订《商品房买卖合同》前待定。在这之后，老陈多次催促风景公司要求签订《商品房买卖合同》，均因付款方式是一次性付清房款还是分期付清房款存在争议等原因，导致双方至今未签订《商品房买卖合同》。 老陈于2019年11月15日向一审法院起诉，请求：1.判令被告开发商风景公司双倍返还老陈购房定金100000元；2.判令被告开发商风景公司赔偿老陈延误一年时间购房的损失180000元；3.本案诉讼费用由被告开发商风景公司承担。 （二）案件审理过程 一审法院经审理认为，本案所涉及的《认购书》和诚意金申领单均是《商品房买卖合同》当事人在签署正式合同前所订立的文书，是对双方买卖房屋有关事项的初步确认，其性质是《商品房买卖合同》的预约合同，对双方当事人均具有约束力。依照预约合同与本约合同的关系，预约具有先于本约且以订立本约为合同目的的法律性质。本案双方当事人在签订《认购书》和诚意金申领单，且原告已交付定金之后，均负有进一步协商签订《商品房买卖合同》的义务。另根据合同意思自治原则，合同的内容需要双方协商一致，即应由当事人自愿决定，法律不能强制当事人签订合同。原告签署的《认购书》上约定《商品房买卖合同》的签订时间为《认购书》签订后7日内，但双方未对签订合同的具体时间及付款方式进行约定，原告不能接受被告要求其一次性付款的方式，并由此发生争议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，应认定为不可归责于当事人双方的事由，出卖人风景公司应将定金返还给买受人，对原告要求被告赔偿其迟延购房损失和双倍返还定金的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《合同法》第九十四条、第九十七条（现已失效，相关规定见《民法典》第五百六十三条、第五百六十六条），《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、解除原告与被告风景房地产公司于2018年10月15日签订的《认购书》；二、被告风景房地产公司于本判决生效后10日内返还原告定金50000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。 老陈不服一审判决提起上诉，老陈上诉称，本案双方当事人未能订立《商品房买卖合同》是可以归责的，是被上诉人风景公司的过错造成的，被上诉人应当承担违约责任。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，判令被上诉人双倍返还上诉人定金100000元，赔偿上诉人延误一年时间购房的损失180000元，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人风景公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审判决：驳回上诉，维持原判。 本案的争议焦点是，1.签订《认购书》后，因未协商一致没有签订《商品房买卖合同》，《认购书》是否可以解除？2.是否适用定金罚则？ 法理分析 （一）认购书的性质 分析本案中的《认购书》如何处理，首先应当界定该《认购书》的性质。现实生活中，开发商经常会让购房者签订购房意向书、承诺书、认购书等文件，并且交纳一定数额的定金、意向金、申购款等，这些文件虽然名称不同，但其本质作用大体一致，就是将购房者的购房意向初步固定下来。而且很多时候，房屋属于期房，甚至开发商尚未取得商品房预售许可证，这时候先签认购书，把房屋预订出去，有助于开发商回笼资金和申请贷款。 认购书的性质从两个层面分析。首先，无论所签订的文件名称叫什么，只要双方是在平等、自愿基础上签订的，系双方真实意思的表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定的情形，那么就成立了一个对双方都有约束力的合同，双方当事人均应当依照合同约定履行各自的义务，如果任何一方当事人不履行预约合同约定的订立合同义务，应当承担违反预约合同的违约责任。其次，合同又分为预约和本约。预约通常是指签订于本约之前的、为保障本约的顺利签署而订立的合同，通常包含当事人约定在将来一定期限内订立合同的意思表示。预约合同的签订并非商品房买卖关系的真实建立，双方仍存在于前合同阶段，直到本约签订才算正式建立了商品房买卖法律关系。 如何判断认购书是不是预约合同呢？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从该条文看，认购书认定为本约需要同时满足两个条件：一是具备商品房买卖合同的主要内容，二是开发商已经收取了购房款。司法实践中一般认为：商品房认购书内容包含双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、付款方式、交付条件及日期，就可以认定该认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。 反观本案，老陈签订的《认购书》仅约定了当事人的名称、房屋坐落及房号、单价、面积和总价，对于付款方式和期限、交房时间和标准、违约责任等重要条款均没有约定。而且该《认购书》中也明确约定了双方将进一步签订《商品房买卖合同》，购房协议的条款以《商品房买卖合同》为准。这也符合《民法典》第四百九十五条关于预约合同的定义。因此，结合本案《认购书》的内容及双方真实意思表示，该《认购书》应为预约性质。 （二）认购书的约束力 那么，认购书作为预约合同是否具有约束力？一旦签订了认购书，这房子是不是就必须买了？这也要具体问题具体分析。 首先，认购书作为一份合同，其效力是独立的、有效的。这就意味着无论之后是否签订正式的商品房买卖合同，认购书中已经落实到白纸黑字上的内容，是必须要遵守的。《民法典》第四百九十五条第二款规定，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。可见，当事人如果违反了认购书的约定，要承担相应的违约责任。例如：如果开发商在购房者签了认购书之后，本来应该在商品房预售许可证办理下来之后通知购房者前来签订正式合同，但后来房屋涨价了，开发商为了牟利没有通知原来的认购者，而是将房子另行出售给第三人，在这种情况下，开发商就违反了认购书的约定，不仅要承担定金罚则，还有可能承担违约赔偿责任。又如，购房者签了认购书之后，回家和家人商量了，认为选择的户型不好，在签订正式合同时要求更换房号，否则拒绝签订正式合同，这种情况是对认购书中已经协商一致的内容的变更，如果开发商不同意变更，那么购房人拒绝签约就构成了违约，同样也要承担违约责任。总而言之，认购书中已经约定好的内容是不容任何一方随意更改的，否则都是对认购书的违反。 其次，认购书的具体约束力内容是：双方仅负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务，并无必须缔约的义务，认购书不能强制实际履行。至于能否达成协议，应该视双方之后具体的协商结果而定。而正式商品房买卖合同的签订必须完全建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上，为当事人合意的结果。这是因为缔约是一种行为，任何人，包括法院都没有强制缔约的权力。《合同法》第一百一十条（现已失效，相关规定见《民法典》第五百八十条第一款）规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”将预约转化为正式本约的这一行为，就是该条规定的不适于强制履行的债务标的。 （三）定金的处理 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 1.因协商不成，未签订正式合同的 因对认购书中未约定的、影响合同履行的重要内容无法协商一致的，属于不可归责于当事人双方的事由，导致未签订正式合同的，开发商应当将定金返还。 2.购房人违反认购书约定的 购房人违反认购书约定，不愿意继续购买，或者对已经约定的价格、房号、房型等内容单方面要求变更，导致未签订正式合同的，应当认定购房人违约，其交纳的定金不予退还。 3.出卖人违反认购书约定的 出卖人违反认购书约定，另行出售房屋，房屋不符合国家或约定标准、未办理相应手续，单方面要求更改认购书确定的条款等，导致未签订正式合同的，出卖人应当双倍返还定金，甚至应当依法承担赔偿责任。 本案中，双方本来对于是否为一次性付款没有约定，后因此无法订立合同，法院遂判决风景公司将50000元定金返还老陈。 知识拓展 签订认购书、意向书时，开发商往往会让购房者交纳一定数额的定金、订金、意向金、申请金等，可别小看“定金”和“订金”这一字之差，在法律上，它们的意义完全不同。 《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。这就是法律上所谓的“定金罚则”。关于定金罚则的具体适用，法律规定了以下几个具体要求。 （一）定金要以书面合同形式约定 书面中只有写成“定金”二字，才可以适用定金罚则。如果写成“订金”，或者其他意向金、申购金等表述，都属于预付款，只存在是否返还的问题，而不适用双倍返还的定金罚则。 （二）定金合同属于实践合同 《民法典》第五百八十六条第一款规定，定金合同自实际交付定金时成立。也就是说，如果双方仅签订了定金合同而未实际交付定金，那么定金合同实际上并没有成立，在发生违约情形时当事人不得主张适用定金罚则。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额，主张适用定金罚则时，以实际交付数额为准，而不是约定数额。 （三）定金数额有限制 《民法典》第五百八十六条第二款规定，定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力。 （四）定金罚则与违约金的竞合适用 “竞合”是一个法律术语，简单理解，就是出现了同时符合两个法律规则适用条件的情况。在一方出现违约时，如果既交付了定金，同时合同中还约定了违约金，那么理论上讲定金罚则和违约金的适用条件均已满足。此时，根据《民法典》第五百八十八条规定，当事人可以从定金罚则和违约金中选择一种进行主张，但不能同时主张。如果当事人选择主张适用定金罚则，定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。所以，各位购房人，签订认购书之前可要看清楚了，交钱后也要记得索要发票或收据，并在收据上注明“定金”。 普法提示 （一）审慎签约，勿冲动消费 买房是老百姓生活中的大事儿，一定要慎重，在买房前最好与家人多沟通协商，争取一致意见之后再购买。切不可因售楼现场人多抢购，就一时冲动消费，签订了认购书。认购书虽然不是正式的合同，但根据上文的分析可以看出，认购书也是一份可以约束双方当事人的有效合同，务必本着诚信原则认真履行，如果反悔就可能损失定金，甚至要赔偿别人的损失。 签订任何书面文件之前，一定要细细查看，谨防“挖坑”。购房时签订的文件大多是开发商提供的统一文本，不要想当然地认为都是统一的就没问题，在签署任何书面文件前都要仔细阅读文本，特别是对于加粗、加黑的内容更要留意，谨防开发商在格式文本中“挖坑”。对于看不懂的地方，一定要请工作人员解释，不放心的，可以要求明确约定在合同里。 （二）尽力留证，勿一问三不知 除了要求留存书面文件一式两份的副本之外，对于开发商公示的户型图、小区环境、宣传资料、营业执照、土地使用权证书、商品房预售许可证等资料都要尽力留存复印件或拍照留证。不要轻信工作人员的口头宣传和承诺，一切以落实到纸面为准。在交纳定金、认购款、首付款等款项时，应注意是否在合同中明确约定，且要索要发票，并仔细核对发票上的抬头与合同是否一致，妥善保管好发票。 一旦出现纠纷，应本着协商为先的思路，进行协商解决。在协商过程中如果开发商做出让步和承诺，要尽快落实到书面，或者采用录音录像的方式留存证据，以作为日后一旦进入诉讼时的证据。协商不成的，应及时向专业法律人士求助，以尽早解决问题，避免损失扩大。