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房地产开发行政处罚风险防范与实务应对 
定 价：76 元
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本书紧跟《行政处罚法》修法进程，将新法的内容吸收、融入相关章节。全面梳理房地产开发全流程中的行政处罚风险，包括房地产开发企业的设立与资质取得、土地利用、开工建设及竣工、销售及经营等环节中涉及的法律、法规和其他规范性文件，总结违法行为的类型、表现、处罚措施、处罚依据，围绕行政处罚流程提炼风险防控建议，给出应对策略。
9大流程板块 全面梳理房地产开发全流程中的行政处罚风险 162个典型案例 阐释法律法规 厘清处罚思路 提炼风险防控建议
编写说明
因本书中涉及的行政处罚决定书、法院裁判文书作出的时间不同，其中援引的法律规范条文系作出决定或裁判文书当时有效的版本，可能与*新修订版本存在不一致之处。本书在第*章“法规概览”部分已列出本书成稿时相关法律规范的*新修订版本的施行时间。其他部分所提及的法律条文，如无特别说明，均为“法规概览”部分所列的*新修订版本，如本书中的《行政处罚法》即指2021年7月15日实施的《中华人民共和国行政处罚法》；在援引裁判文书和行政处罚决定书时，如涉及旧版本的法律规范，则以《法规名称（修正时间）》表述，如《行政处罚法（2017）》即指2017年9月1日修正发布的《中华人民共和国行政处罚法》。 如旧版本的法律规范与*新修订版有实质性差异，本书将特别说明；如无，则仅指明条文序号之变化。 序言 房地产项目具有开发周期长、涉及行政审批事项繁多，同时受多个行政主管部门监管的特征。房地产开发企业在项目开发经营过程中，如不能全面了解分散在多部法律法规中的若干层面、角度的相关规定，则发生涉嫌违法违规进而受到行政处罚的风险就会大大增加。彼时，轻则增加开发成本，影响工程进度；重则丧失相关资质，危及企业生存。本书对房地产开发过程中的行政处罚风险防范及应对进行了系统梳理和研究。 本书作者为房地产开发及行政争议解决领域的资深执业律师和法律学者，多年来在相关领域精耕细作，他们凭借自身丰富的实践经验和扎实的理论素养，对房地产开发全过程（包括但不限于设立与资质取得、土地利用、开工建设及竣工、销售及经营等环节）中可能涉及的法律、法规、规章和其他规范性文件进行系统梳理，总结违法行为的类型、表现、处罚措施、处罚依据，并结合已有的行政处罚案例总结、提炼相应的风险防控建议。同时，本书针对行政处罚前后可能涉及的行政检查、行政听证、行政强制、行政复议、行政诉讼，为企业提供应对的指引和策略。 本书的特色在于： 第*，视角独特。相比于市面上其他涉及房地产开发领域法律风险的书籍，本书选取的视角——房地产开发过程中的行政处罚风险防范及应对——对房地产开发企业的经营甚至生死存亡意义重大，但目前尚未发现有对此做深入、系统研究的相关成果。本书作者凭借多年来在这一领域积累的丰富实践经验和扎实的理论素养，对相关问题作出了较为全面的分析、总结，填补了国内就该实务领域进行系统化研究的空白。 第二，紧跟立法。《行政处罚法》是我国行政法领域*重要的单行法之一，是行政机关有效实施行政管理，保障法律、法规贯彻施行的重要手段。《行政处罚法》于1996年通过，2009年和2017年先后两次作了个别条文的修正。该法颁布施行以来，对增强行政机关及其工作人员依法行政理念，依法惩处各类行政违法行为，推动解决乱处罚问题，保护公民、法人和其他组织合法权益发挥了重要作用，积累了宝贵经验，同时，执法实践中也提出了一些新问题。为了解决这些问题，全国人*常委会法工委于2018年启动了《行政处罚法》的修改工作，并于2021年1月22日修订通过。本书根据2021年*新修订的《行政处罚法》撰写，*大限度地将新法的内容吸收、融入本书的相关章节。 第三，内容翔实。本书全面梳理房地产开发全流程中的行政处罚风险，包括房地产开发企业设立与资质取得、土地利用、开工建设及竣工、销售及经营等环节中可能涉及的法律、法规、规章和其他规范性文件，从中总结违法行为的类型、表现、处罚措施、处罚依据，并结合已有的行政处罚案例总结、提炼相应的风险防控建议。 同时，本书围绕行政处罚流程给出对应的指引和应对策略。行政处罚并非一个孤立的行为，可能涉及行政检查、行政调查、行政听证、行政强制等诸多环节和措施；房地产开发企业对行政处罚不服，也有行政复议、行政诉讼等救济途径。本书针对行政处罚中的每一个环节为房地产开发企业提供了对应的指引和防范、应对策略。 第四，以法解例，以案释法。徒法难自行，孤例不成书。本书筛选了各级、各地区行政主管部门和人民法院的数百件代表性行政处罚和行政诉讼案件，与各部分的法律法规相互参照、对应，便于读者更直观地理解相关法律条款在实践中的适用情况。 相信本书能够为房地产领域的从业人员、执业律师、高校及科研院所法学专业师生以及对相关法律问题感兴趣的社会人士带来启迪和助益。 董皞 教授、博士生导师 中国行政法学研究会副会长 广东省法学会副会长 前言 房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，也是各级政府及其组成部门重点监管的领域。相关法律、法规及规范性文件为这一领域编制了细密的“法网”；相关行政执法实践亦形成了鲜明的“小部门法”特色。因而，对房地产开发全流程中行政处罚责任及应对的分析和梳理，不仅有助于房地产开发企业及其工作人员合规经营、维护自身合法权益，也有助于以解剖麻雀的方式展示这一“小部门法”的治理逻辑与现实法理。 本书的内容主要分为三部分。 第*部分概述（第*章）对行政处罚的基本原则、房地产行业行政处罚的实施机关和法律依据进行了梳理。 根据《行政处罚法》规定，行政机关设定、实施行政处罚应当遵循处罚法定，公正、公开，处罚与教育相结合以及权利保障等基本原则。处罚法定是依法行政原则对行政处罚的基本要求，具体包含三个要求：处罚实施主体法定；处罚权限法定；处罚程序法定。公正原则是指设定和实施行政处罚必须以事实为依据，与违法行为的事实、性质、情节以及社会危害程度相当。该原则是比例原则在行政处罚领域的体现，又被很多学者称为过罚相当原则。违反该原则作出的行政处罚可能被法院以明显不当为由撤销、确认违法或无效。行政处罚的公开原则要求实施行政处罚的依据、过程和结果要依法公开。处罚与教育相结合原则要求行政处罚不仅要通过给与违法行为人制裁，更要通过执法部门的宣传教育，督促违法行为人增强法制观念、自觉守法。在实施行政处罚时，处罚与教育二者不可偏废，不能以罚代教。权利保障是贯穿行政处罚过程的基本原则，其内涵包括：公民、法人或者其他组织对行政机关所给予的行政处罚，享有陈述权、申辩权；对行政处罚不服的，有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼；公民、法人或者其他组织因行政机关违法给予行政处罚受到损害的，有权依法提出赔偿要求等。 房地产行业的监管涉及多个行政监管机关。其中，自然资源主管部门、住房和城乡建设主管部门是房地产行业行政处罚*主要的实施机关。自然资源主管部门负责实施《土地管理法》及相关法律法规，其涉及土地的行政处罚事项就多达23项。实践中，绝大部分的行政处罚都是由地方各级人民政府的自然资源主管部门作出，国家自然资源部直接处理的案件极少。住房和城乡建设主管部门负责实施《城市房地产管理法》及相关法律法规，承担了大量相关的行政处罚职权，仅法律、行政法规中规定的就至少有87项。实践中，住房和城乡建设主管部门每年作出的行政处罚案件量非常大。除自然资源主管部门、住房和城乡建设主管部门外，其他行政主管部门在行使职权时，也可能对房地产开发企业和从业人员进行处罚。至少包括：生态环境主管部门（依据《环境影响评价法》《大气污染防治法》《水污染防治法》）、市场监督管理部门（依据《公司法》《广告法》《安全生产法》《特种设备安全法》）、税务主管部门（依据《税收征收管理法》）、价格主管部门（依据《价格法》）等。 房地产行业监管涉及大量法律、法规、规章及司法解释。其中，与房地产开发企业面临的行政处罚风险相关的有《土地管理法》《建筑法》《城乡规划法》《环境影响评价法》《公司法》《大气污染防治法》《广告法》《节约能源法》《水污染防治法》《税收征收管理法》《安全生产法》《特种设备安全法》《水土保持法》《价格法》等；与房地产开发企业防范与应对行政处罚风险相关的有《行政处罚法》《行政复议法》《行政诉讼法》《治安管理处罚法》《行政强制法》《政府信息公开条例》等。 第二部分（第二章至第七章）对房地产开发企业以及其他相关主体在企业设立与资质取得，开发建设与土地利用，项目开工建设、竣工，项目开发销售及经营的过程中可能涉及的行政处罚风险及具体的案例进行了详细的分析。 房地产开发企业在设立与资质取得阶段，主要受到《公司法》《公司登记管理条例》《城市房地产开发经营管理条例》《房地产开发企业资质管理规定》等法律法规的规制，相关法律法规对企业的核心要求是及时开业、正常营业以及合法获得、利用相应的开发资质。在开发建设阶段，房地产企业的核心行为是获取建设用地使用权以及对土地的利用，其行为主要受到《土地管理法》《城市房地产管理法》《大气污染防治法》《土地管理法实施条例》等法律法规的规制，相关法律法规对企业的核心要求是合法获取土地使用权，依法利用土地，并遵循资源节约、环境保护的要求。在开工建设、竣工阶段，房地产开发企业主要受到《建筑法》《城乡规划法》《安全生产法》《环境影响评价法》《水污染防治法》《水土保持法》《建设项目环境保护管理条例》《建设工程质量管理条例》等法律法规的规制，相关法律法规对企业的核心要求是环保节能、安全生产、保障质量、遵循规划。在项目开发销售、经营阶段，房地产开发企业主要受到《广告法》《反不正当竞争法》《价格法》《税收征收管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规的规制，相关法律法规对企业的核心要求是有序竞争、合法纳税。在基本完成项目开发后，房地产开发企业还需要完成物业单位选聘、向物业服务企业移交材料等后续工作，因此还受到《特种设备安全法》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《民用建筑节能管理规定》等法律法规的规制。 房地产开发周期长，涉及的主体众多，房地产开发企业除了要注意防范本企业面临的行政法律责任风险外，还要注意合作企业的信用状况、违法记录。其中，承包单位（施工企业）、物业服务企业与房地产开发企业关系*为密切，这两类主体在参与房地产开发中主要受到《建筑法》《建设工程质量管理条例》《城市建筑垃圾管理规定》《建设工程安全生产管理条例》《物业管理条例》等法律法规的规制。施工单位主要参与的是房地产开发的施工建设阶段。在该阶段，施工企业要合法承包、依法施工，重点保障工程质量和安全生产，同时注意保护环境。相应地，房地产开发企业在选择施工方时应该着重对施工单位的相关违法记录进行审查。物业服务企业主要参与的是房地产开发销售后的物业管理阶段。前期物业服务企业往往由房地产开发企业选定，在该阶段，物业服务企业要做好各项物业管理工作，保障业主利益，并在前期物业服务合同终止后妥善办理交接工作。相应地，房地产开发企业在选择物业服务企业时应该着重对物业服务企业相关的违法记录进行审查。 第三部分（第八章、第九章）对房地产开发企业及其工作人员在行政处罚及行政救济程序中应注意的事项进行了系统的梳理。 行政处罚程序可能涉及行政检查、行政听证、处罚决定和强制执行四个阶段。在行政检查阶段，房地产开发企业应当关注相关职能部门的随机抽查事项清单、行政检查的频次、参与行政检查的行政机关的范围、行政检查方式、行政执法人员的人数和资格、行政执法人员的回避、法定配合义务、核对笔录等事项。在行政听证阶段，房地产开发企业应当注意申请条件、申请程序和费用、听证前准备、听证参与人等事项。在处罚决定阶段，房地产开发企业应当注意接收行政处罚决定书并检查行政处罚决定书的内容；如果行政处罚决定书缺少必要的内容，可能导致该行政处罚在后续的行政复议和行政诉讼程序中被撤销、确认违法或无效。在行政处罚决定作出前后，行政机关可能会对企业及工作人员作出行政强制，具体包括行政强制措施和行政强制执行两种类型。在行政处罚决定作出前的行政强制措施阶段，房地产开发企业应当注意行政执法人员的人数和身份、行政执法人员是否通知企业负责人或工作人员到场、行政执法人员是否告知权利、听取陈述和申辩等事项。在行政处罚决定作出后的行政强制执行阶段，房地产开发企业应当注意行政机关的行政强制执行权限和执行程序等事项。 行政救济主要分为行政复议和行政诉讼两种途径。 行政复议是房地产开发企业申请行政处罚作出机关的上一级机关或者同级人民政府解决行政争议的程序。一般情况下，房地产开发企业可以自知道行政处罚之日起60日内提出行政复议申请，因而，企业负责处理行政处罚事宜的相关人员或者负责收发文件的人员，在亲自签收行政处罚决定书或者签收邮寄送达的行政处罚文书时，必须要有期限意识，及时向主管领导或决策部门反馈签收情况，以便主管领导或决策部门在法定期限内有足够的时间决定是否提出复议申请。如果提出行政复议申请超过了法定的申请期限，行政机关将不予受理。根据《行政复议法》，行政复议申请可以采取书面或口头方式。实践中，很少见到以口头方式提出行政复议申请的情形，从固定复议申请行为及复议请求的角度来看，也不建议企业采取口头方式提出复议申请。行政复议的审理通常采取书面审的方式。复议机关收到被申请人的资料后，一般不会主动向复议申请人进行送达，但复议申请人可以主动与复议机关沟通，请求复议机关送达被申请人提供的行政复议答复书及相关材料副本，以便更加清晰、全面地了解行政处罚决定作出的事实及法律依据，为日后可能进行的行政诉讼做好准备。在行政复议过程中，被申请人不得自行向申请人和其他有关组织或者个人收集证据。若在复议过程中，有关行政机关继续向被处罚企业进行调查、取证，企业有权予以拒绝。另外，若被申请人在行政复议过程中自行收集了证据，企业可以在后续行政诉讼中要求法院不得将此证据作为定案根据。一般情况下，行政复议期间行政处罚不停止执行；但申请人申请停止执行，行政复议机关认为其要求合理，可以决定停止执行。因而，企业在申请行政复议时可一并提交停止执行申请，并载明申请停止执行的理由，以免损失扩大或不可逆转。 行政诉讼是房地产开发企业请求法院解决行政争议的程序。行政复议决定作出后，若企业对复议决定不服，可以继续提出行政诉讼；对于大部分房地产行业行政处罚决定而言，也可以不经复议直接提起行政诉讼。经过行政复议的案件，应当在收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼；未经过行政复议的案件，一般应自知道或者应当知道行政处罚决定之日起6个月内提出。因此，当企业认为行政处罚可能存在无效、违法、可撤销的情形时，应注意在法定期限内提起诉讼，否则将有不被受理的风险。行政案件由作出行政处罚的行政机关所在地人民法院管辖；经复议的案件，也可以由复议机关所在地人民法院管辖。证据是决定行政诉讼结果的重要因素。根据《行政诉讼法》及相关司法解释，被告对其作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件；原告可以提供证明行政行为违法的证据。原告提供的证据不成立的，不免除被告的举证责任。在诉讼过程中，被告及其诉讼代理人不得自行向原告、第三人和证人收集证据。在行政诉讼中，法院主要审查行政处罚的合法性，因而，企业应当主要围绕行政处罚的证据、法律适用、法定程序、法定职权和行政裁量权行使等要素进行辩论，维护自身的合法权益。 本书的作者长期为房地产企业提供法律服务并跟进相关法律问题的研究。书稿的完成，既是对作者既有经验的总结，也是一个新的开始。限于水平，错误和疏漏在所难免，如对本书的内容有任何批评和指正，请发送到yunshuli@126.com。
陈作科
陈作科律师先后毕业于中山大学、西南政法大学，现为北京大成律师事务所中国区顾问委员会委员，北京大成（广州）律师事务所董事局执行主席。任广东省律师协会房地产法律专业委员会第九届、第十届副主任，广州市律师协会行政法律专业委员会第八届、第九届主任，广东省房地产与建筑工程法律事务律师专家库成员，广州市越秀区人大代表，中国法学会律师学会特邀研究员，广东司法警官职业学院律师学院客座教授。主要执业领域为房地产与建设工程、公司商事等民商事诉讼仲裁以及行政（政府）等领域争议解决。曾在广州市中级人民法院任职法官，2002年开始从事律师工作，为多家政府机关、世界500强企业、上市企业、国有企业、事业单位等提供常年及各类专项法律服务。2012 年 5 月被广州市律师协会评为“2009-2011 年度广州十佳律师”；2014年3月被《亚洲法律杂志》（ALB）评为“2014年度ALB中国十五佳诉讼律师”；2018年9月被广州市律师协会评为“广州*美律师”；2019年、2020年被法律评级机构钱伯斯（Chambers and Partners）评为“公司/商事”上榜律师；2020年9月被司法部评选为“全国优秀律师”。 裴红艳 裴红艳律师毕业于南开大学，获法学学士、文学学士、管理学硕士学位。2001年开始从事律师工作，执业领域主要集中于房地产与建筑工程、公司经营与股权并购等相关的疑难复杂争议解决和非诉项目处理，长期担任多家大型房地产集团（公司）的常年法律顾问。为广州仲裁委员会仲裁员，广东律师专家库-首批房地产及建筑工程法律事务律师专家库成员，曾担任广东省律协房地产法律专业委员会委员、广州市律协公司法专业委员会委员、广东省第十届律师代表大会律师代表、广州市第五届律师代表大会律师代表。现为北京大成（广州）律师事务所执业律师。曾参与编写《房地产物权常见问题专家解答》。 李云舒 李云舒律师毕业于中国政法大学法学院，获行政法学博士学位。2009年起先后在人民法院和律师事务所工作，现任北京大成（广州）律师事务所合伙人。主要执业领域集中于复杂争议解决及行政法律事务，有多年行政法学理论积淀及实务经验，现任多家行政机关、事业单位法律顾问；同时为多家大中型企业特别是房地产企业提供法律服务。曾在《行政执法与行政审判》（*高人民法院行政庭主办）等刊物发表多篇学术论文及译文，参与撰写《行政法与行政诉讼法学案例》等著作。 王凌光 王凌光律师毕业于中国政法大学法学院，获行政法学博士学位。主要执业领域为行政法、竞争法、数据法。现任广州大学公法研究中心研究员、中国行为法学会行政法治研究会理事、广东省法学会行政法学研究会理事、广东省法学会港澳基本法研究会理事、广州市铁路运输法院案件评查专家、广州市贸促会企业跨境贸易投资法律综合支援平台专家、北京大成（广州）律师事务所兼职律师。曾参与《自然灾害防治法（草案）》等多部法律和地方性法规的起草工作；并为多个地方政府及行政主管部门提供法律服务。在《行政法学研究》、《法治日报》、澎湃新闻等学术刊物、媒体发表论文、评论三十余篇，参与撰写《〈中华人民共和国行政处罚法〉理解与适用》等著作多部。主持、参与教育部、司法部、国务院港澳办、澳门特区政府、广东省政法委、广东省人大常委会等课题二十余项。 成晨阳 浙江大学光华法学院研究生在读，本科毕业于中山大学法学院，辅修金融学结业。成绩优异，专业基础扎实，2020年通过国家统一法律职业资格考试，曾获得中山大学优秀学生奖学金、中山大学中伦文德奖学金、许仲伟法学基金奖学金。多次参加各类比赛，取得了“第二届全国金企鹅杯网络法模拟法庭大赛二等奖”“第四届‘赢火虫模拟风控官大赛’银牌风控官”“广州市第三届‘版辩羊城，权论新篇’辩论赛殿军”“中山大学法学院第九届‘乡土中国’调研大赛二等奖”“法学院‘学宪法讲宪法’知识竞赛二等奖”等成绩。近年来，持续在北京大成（广州）律师事务所实习工作，期间主要对房地产开发实务及相关法律问题进行深入研究，将所学理论有效运用到了实务中，在该领域进
目录
第一章概述 一、行政处罚的基本原则 二、房地产行业行政处罚的实施机关 三、法规概览 第二章房地产开发企业设立与资质取得阶段 一、风险一览表 二、超期不开业或停业 三、无执照 四、无资质或超越资质 五、资质证书取得方式不合法、违法利用资质证书 六、不办理变更登记 七、本章小结 第三章房地产开发建设之土地利用阶段 一、风险一览表 二、怠于登记 三、未经批准或骗取批准后非法占用、改建 四、非法转让、占用土地、变更土地用途 五、擅自转让划拨土地使用权 六、非法占用耕地 七、违法利用集体土地 八、违规使用临时土地 九、开发禁垦区 十、违规占用自然资源保护区土地 十一、违规重建、扩建 十二、拒绝复垦土地 十三、逾期不恢复种植条件 十四、拒还土地 十五、阻挠土地征收 十六、擅自转让房地产开发项目 十七、闲置土地 十八、未覆盖裸露待建设地面 十九、本章小结 第四章房地产项目开工建设、竣工阶段 一、风险一览表 二、违反“三同时”制度 三、未依法公开环保报告 四、环保措施违法 五、环评违法 六、规划许可手续不完备 七、招投标违反法律规定 八、违法发包 九、施工设计问题 十、未实行工程监理 十一、监理手续不全 十二、擅自施工或违法取得施工许可 十三、拒不拆除 十四、降低工程质量 十五、压缩合理工期 十六、影响施工单位使用材料 十七、施工时间违法 十八、违反安全生产规定 十九、安全保障问题 二十、非法转让城市建筑垃圾处置核准文件 二十一、建筑垃圾处置方式不当 二十二、违法排污 二十三、未依法实施水土保持 三十四、违法占用、利用公路 二十五、竣工验收问题 二十六、本章小结 第五章房地产项目开发销售、经营阶段 一、风险一览表 二、违法预售 三、违法销售 四、违法出租房屋 五、备案登记违法 六、租赁对象违法、未履行维护义务、改变性质用途 七、未履行纳税义务 八、发票违法 九、企业信息公示违法 十、违规发布广告 十一、广告内容违法 十二、虚假广告 十三、实施混淆行为 十四、虚假宣传 十五、违法有奖销售 十六、损害竞争对手商誉 十七、价格违法 十八、违反明码标价规定 十九、本章小结 第六章房地产开发项目可能涉及的其他相关行政处罚 一、风险一览表 二、违法使用特种设备 三、选聘物业方式违法 四、擅自处分共有部分 五、未向物业服务企业移交材料 六、挪用专项维修基金 七、未配置物业管理用房 八、违规交付房屋 九、未分摊维修和更新、改造费用 十、未履行节能标准告知义务 十一、本章小结 第七章与房地产开发相关的其他主体涉及的行政处罚 一、施工企业行政处罚风险一览表 二、违法转让承揽工程 三、违法转包、分包 四、擅自变动施工 五、施工安全隐患 六、未按标准施工 七、施工单位违规处置建筑垃圾 八、保修问题 九、未依法检验 十、施工单位安全责任 十一、物业服务企业行政处罚风险一览表 十二、物业服务违法转包 十三、擅自改变物业管理用房用途 十四、擅自使用共有部分 十五、怠于移交有关资料 十六、本章小结 第八章行政处罚程序及注意事项 一、行政检查 二、行政听证 三、行政处罚决定 四、行政强制 第九章对行政处罚决定不服的救济程序 一、行政复议 二、行政诉讼
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