回顾历史，改革开放的伟大成就与我国城市化进程息息相关。深圳作为我国第一个经济特区，率先探索了包括首次有偿转让国有土地使用权、建成全国首个商品房小区、最早完成全市域城市化等一系列改革创新，有效促进了土地流转，为城市快速发展提供便捷。 深圳在高质量城市发展阶段面临着提升土地利用效率、消除合法外建筑及重新配置城市空间资源等诸多难题与挑战。本书继承和借鉴既有的研究成果，深入研究深圳城市发展历程，梳理了深圳土地市场化与其对应的城市发展阶段的探索、现状及成效；深入分析了土地使用权定价机制、合法外建筑演变、制度配套与城市经济发展关系；围绕土地资源、合法外建筑、制度变革、城市发展、房屋价格及政策演变等讨论可行的政策建议。

唐杰，南开大学经济学博士、研究员、博士生导师，深圳市原副市长，现为哈尔滨工业大学（深圳）经管学院教授、北京大学汇丰商学院课程教授、香港中文大学（深圳）高等金融研究院理事，主要研究领域为空间经济、创新经济、低碳经济。张致鹏，美国印第安纳伯明顿大学公共管理学硕士，哈尔滨工业大学（深圳）在读博士，主要研究领域为公共政策、环境政策。戴欣，哈尔滨工业大学（深圳）在读博士，主要研究领域为空间经济学、创新经济学。白燕飞，哈尔滨工业大学（深圳）在读博士，主要研究领域为区域经济学。李珏，哈尔滨工业大学（深圳）在读博士，主要研究领域为空间经济学。

一、 深圳土地制度改革历程与新挑战 001 (一) 城市土地制度改革的“中国之窗” 004 (二) 深圳土地制度变革的突破与规范 005 (三) 深圳城市发展与土地利用历程 017 (四) 资源限制下的深圳土地现状 027 二、 土地制度改革分析思考与展望 031 (一) 站在已有高度上继续向前 033 (二) 土地制度变革与城市发展理论分析 039 (三) 合法外建筑演变历程解析 055 三、 探索中不断规范完善的进展结果 061 (一) 政策规划变革历程 063 (二) 高房价下的土地制度变革 089 (三) 政策实施案例分析 095 四、 土地制度改革未来探索新方向 103 (一) 国内外土地制度先进经验 105 (二) 土地改革新一轮实践探索 115 (三) 持续探索下的政策建议 123 结语 137 附录 141 专题报告一 香港住房问题:深、港、新住房政策比较视角 143 专题报告二 一线城市房价与影响因素分析 148 专题报告三 福田区下沙村功能演进历程 162 专题报告四 城中村的历史价值 174 专题报告五 粤港澳大湾区深圳城市定位与改造发展研究 184 访谈记录一 历史遗留建筑法理访谈 194 访谈记录二 历史遗留建筑改造项目访谈 210 访谈记录三 北京大学国家发展研究院访谈记录 222 访谈记录四 历史遗留建筑改造发展 231 致谢 253