本书是中共上海市委党史研究室策划编写的口述上海系列之一。该项目自2015年4月立项，经过上海市委党研室多年研究走访，完成了对当年参与上海土地批租改革的研究者、推动者、参与者、亲历者等共30人的采访，并征集了不少珍贵的照片和史料。全书正文共分四编：运筹帷幄图变革，主要口述者为当时制定或者参与制定土地批租相关文件的领导，主要从宏观方面介绍了当时的历史背景；学习借鉴求突破，主要口述者为当时应标来参与上海土地批租的香港商人等；殚精竭虑谋发展，主要口述者为当时参与土地批租试点的工作人员；锐意创新开先河，主要口述者为研究相关理论和政策的学者，理论层面的分析较多，主要讨论上海土地批租试点在理论、法律等方面取得的成果。

地点：太阳广场采访：徐建刚、王安德、李钰君、周友琪、严亚南等翻译：大友志玲整理：严亚南徐建刚：孙先生，非常感谢您特意从日本回来接受我们的访谈。28 年前，就在这个地方，发生了一件可以说是影响了中国改革开放历史的事情。您作为当年国内第一个参与土地批租的外国投资者，是这段历史的亲历者和见证者。今天，我们所在的地方就是我国第一次以国际招标方式进行土地批租的地块，您在这里建设了太阳广场，可以说您是我们国家在土地批租方面第一个吃螃蟹的人。今天非常有幸请到您，给我们介绍一下，您参与这块土地批租的经过。孙忠利：我自己是一个住在日本的华侨，是一个不动产开发商，在日本、香港地区、新加坡、美国都有投资。我的爸爸是裁缝，他1923 年从宁波到上海后又到日本。中国人是真聪明，三把刀，一把裁缝刀，做衣服；一把剃头刀，帮人理发；一把菜刀，做厨师，这三个行业不需要语言交流，日本话一句不会也可以过生活。所以，我是很佩服中国人的。那时候，他从神户坐火车到东京，一下火车站，看到拉黄包车的人一边等客人一遍看报，吓了一大跳，觉得这个国家将来一定会发达。那时候，中国是在最困难的时候。我是1934 年出生的。小的时候，爸爸常常对我说：孩子，你长大了一定要到祖国做一件事情。我得到这个批租的消息后想，哎呀，正好我可以回到中国去做一件事。这件事情就是这么来的。徐建刚：您是怎么得到这个消息的？孙忠利：我是在香港得到这个消息的，是程永康先生、张宇先生告诉我的。我就说，可以啊，我去看看。因为中国内地是社会主义制度，不像中国香港、美国是资本主义制度，所以各方面的情况都不一样，相差比较多。得到这个消息以后，我马上就回到日本，因为开发商做实业一定需要很多的资金嘛。回到日本，我就找三井信托银行总经理，他是我的朋友。我和他商量，问他：怎么样？他说：好！你决定吧！就这样，我过来了。徐建刚：您之前来过上海吗？孙忠利：来是来过，但是对上海这个地方不太了解，哪些地方地势好，哪些地方地势不好，我都不太了解。徐建刚：当年您来的时候，这块地是不是还只是一张图？孙忠利：来的时候，什么都没有，是一个荒地。徐建刚：您还记得到上海来的情况吗？市里有没有什么领导接待您？孙忠利：那时候是程永康、张宇带我来的。倪天增副市长、夏克强副秘书长、李雅谷先生、庄晓天先生，我们都见过。我自己那时候大概50多岁。因为爸爸说过，让我长大了要到祖国做件事情，这句话，我永远没有忘记。徐建刚：这句话，对您来说可能是最大的动力。当时可能也没有办法看清楚，但是想好要做事情，所以就来了，是吗？孙忠利：嗯，那时候我在新加坡、中国香港、美国都在做实业。20 世纪做实业可以说是一个相当好的事业，对社会的贡献也比较大。现在21世纪了，房地产可能不再吃香了，都做IT了，这也是一个轮转。徐建刚：当时您想到国内投这个项目，有没有人劝您不要来？孙忠利：我在日本长大，那是资本主义国家，中国是社会主义国家，做生意完全不一样。那时候我们从外面看起来，中国的企业都是国家的，我们的都是私人的，有这样的分别。我也听到过有人说，孙先生的脑筋恐怕坏了。我现在已经80多岁了，但是回想起来，我觉得我自己最大的成功还是投资中国，换句话说，如果没有中国，我现在的公司就比较危险一点，这个是我自己也想不到的。

：前 记 / 003 运筹帷幄图变革第01编 运筹帷幄图变革中国改革开放进程中的一件大事（谭茀云、杨振汉） / 003谨慎、规范、依法推进上海土地批租改革（夏克强） / 021开创性探索上海土地管理与使用新路（蒋如高） / 037土地批租改革的破土而出（王安德） / 066第 02 编 学习借鉴求突破我所做的两件事中的重要一项（梁振英） / 097诚心诚意介绍香港经验给上海（简福饴） / 113有幸参与内地土地使用制度改革（刘绍钧） / 135我相信这条路肯定会成功（罗康瑞） / 155甘当沪港交流的老黄牛（顾镜卿） / 168从沪港经济比较研究到土地批租可行性研究及试点（裴世安） / 196第 03 编 殚精竭虑谋发展参与批租：经历中最浓墨重彩的一笔（李钰君）/211 至今怀念29 年前的改革岁月（颜南海） / 236 能为改革做点工作很高兴（杜承文） / 260 虹桥26 号地块：历经曲折 终获成功（周友琪） / 267 父亲让我回祖国做件事（孙忠利） /290 这件事在香港引起很大轰动（张宇） / 305 雪中送炭 没齿难忘（程永康） / 318尽心尽力做好分内事（龚伯荣） / 331 第 04 编 锐意创新开先河马克思主义地租理论的传承与实践（张薰华） / 347 我所经历的土地批租改革前期研究（顾家靖） / 366参与研究 见证改革（田汉雄） / 380 土地批租规章的创制与突破（钱富兴） / 401中国房地产法律体系之开端（顾长浩） /431 以法律人身份参与调研、文件起草和公证（沈卫） / 451 土地批租促进了规划管理改革（耿毓修） / 466 专业的市场调研事业，从那里起步（朱章海） / 478 上海旅游业跨界共谋房地产市场改革（周丰年） / 485 统计数据里留下的是房地产市场改革的足迹（滕国纬） / 498 《上海房地产市场》调研报告中的民生用房（王晓光） /507 从旅游市场的运营分析到上海房地产市场调研（王祖光） / 515 上海市土地使用制度改革试点工作大事记 / 501附录 / 509后记 / 566